양도소득세 절세 방법(1부)

부동산 양도에는 매매 외에도 교환, 법인 현물출자, 부담부증여, 담보 제공 등의 경우가 포함된다. 이혼으로 인한 소유권 이전에는 등기 원인에 따라 양도소득세 부과 여부가 달라지게 됩니다.

 

 

1. 세금을 절약하고 싶으면 사전에 전문가와 상담하자.

 

세금 관련 업무에 종사하다 보면 친척 또는 주위사람들이 세금문제에 대해 상담을 해 오는 경우가 있다.

 

어떤 거래를 하고자 하는데 세금문제가 어떻게 되는지 사전에 상담을 해 오는 사람도 있으나, 일이 터지고 난 이후 또는 고지서를 받고 난 후에 상담을 해 오는 사람들이 대부분이다.

 

예를 들어 부동산을 양도하는 경우 사전에 상담을 해 온다면 언제 양도하는 것이 좋은지, 감면이나 비과세를 받을 수 있는 방법은 없는지, 증빙 서류는 어떠한 것을 챙겨야 하는지 등을 전반적으로 검토하여 본인이 알고 있는 최선의 방법을 알려줄 수 있으나, 고지서를 받고 상담을 해 오는 경우에는 어찌할 방법이 없어 나온 세금은 그대로 낼 수밖에 없다.

 

왜냐하면, 이미 등기가 이전되었고 토지대장이나 건축물관리대장 등 공부도 정리되었기 때문에 이를 되돌릴 수가 없으며, 고지서를 받았을 때는 부동산을 양도한 후 상당한 시일이 지난 뒤라 증빙확보도 어려움이 있는 등 대책이 없는 경우가 대부분이기 때문이다.

 

따라서 양도소득세 등을 절세하기 위해서는 사전에 전문가와 상담을 하거나 관련 세법 내용을 충분히 이해하고 대책을 세우는 준비가 필요하다.

 

최소한 인터넷 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에 접속하여 관련 정보를 검색해 보는 것이 좋다. 조금 더 나아가 국세법령정보시스템 (txsi.hometax.go.kr)에서 법령, 해석사례, 판례 등을 꼼꼼히 검색해 보면 세금을 절약할 수 있는 세법지식을 넓힐 수 있다.

 

 

 

 

2. 다주택자인 경우 임대주택 등록을 통하여 세부담을 줄일 수 있다.

 

과거에는 거주주택 1개를 보유한 자가 임대주택을 추가로 구입하여 임대 사업을 하는 경우 거주주택에 대한 1세대 1 주택 비과세를 횟수 제한 없이 받을 수 있었으나, 2019년 2월 12일 이후 취득하는 주택부터 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정하여 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용한다.

 

▶매입임대주택 요건

구분	호수	임대기간			주택가격
수도권	1호 이상	2020년 7월 10일 이전 등록: 5년 이상 2020년 7월 11일 ~ 2020년 8월 17일 등록: 8년이상 2020년 8월 18일 이후 등록: 10년 이상			6억원 이하
수도권 외					3억원 이하

 

1) 2019년 2월 12일 이후 주택임대사업자에 대한 1세대 1 주택 거주요건 적용 배제, 거주주택 특례 및 임대주택 중과배제 적용 시 임대료(임대보증금) 증가율 5% 이하 요건 추가 (2020년 2월 11일 연 5% → 5%로 개정)

2) 2020년 7월 10일 부동산대책으로 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 등록이 폐지되고, 2020년 8월 18일 이후 등록분부터 의무임대기간이 10년 이상으로 연장됨

 

 

▶건설임대주택 요건㎡

구분	호수	임대기간			주택면적	주택가격
전국	2호 이상	2020년 7월 10일 이전 등록: 5년 이상 2020년 7월 11일~ 2020년 8월 17일 등록:  8년이상 2020년 8월 18일 이후 등록: 10년 이상			149㎡ 이하	6억원 이하

 

1) 2019년 2월 12일 이후 주택임대사업자에 대한 1세대 1 주택 거주요건 적용 배제, 거주주택 특례 및 임대주택 중과배제 적용 시 임대료(임대보증금) 증가율 5% 이하 요건 추가 (2020년 2월 11일 연 5%→5%로 개정)

 

2) 2020년 7.10 부동산대책으로 단기민간임대주택 등록이 폐지되고, 2020년 8월 18일 이후 등록분부터 의무임대기간이 10년 이상으로 연장됨

 

아래의 사례를 통해 임대주택과 관련된 세부담을 줄일 수 있는 방법을 살펴보면, 여러 개의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주주택을 양도하여 전체 양도소득에 대해 비과세 받은 후, 임대주택에 거주하게 되면 해당 임대 주택도 거주주택으로 직전에 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익에 대해서 비과세 받을 수 있었으나, 2019년 2월 12일 임대 사업자의 거주주택에 대한 비과세 특례가 축소되는 방향으로 개정되어, 거주주택(A)을 양도하여 비과세 받은 후 임대주택(B)에 거주하여 해당 임대 주택이 거주주택에 해당하더라도 전체 양도차익에 대해서 과세하되, 최종 임대주택(C)이 거주주택에 해당하는 경우만 직전 거주주택(B) 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서 비과세 적용이 가능하다.

 

또한, 장기임대주택이 아래 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말함) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 비과세를 적용한다.

 

• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정)

• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우

 ▶관련 법규: 소득세법 시행령 제154조, 제155조

 

 

 

 

3. 어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?

 

우리나라는 소득세법에 과세대상 소득을 열거하고 있는데, 다음 자산을 양도하고 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하고 있다.

 

◆ 토지·건물

 

◆ 부동산을 취득할 수 있는 권리·지상권·전세권·등기된 부동산임차권

 

◆ 상장·코스닥·코넥스의 대주주 등이 양도하는 주식

 • 장외거래 주식

 • 대주주 등(주주 1인과 특수관계인)의 주식소유 비율 및 시가총액 기준

 

<양도소득세 과세대상 상장법인 대주주의 범위>

구분	상장 주식(코스피)	코스닥	코넥스
지분율	1% 이상	2% 이상	4% 이상
시가총액	10억원 이상	10억원 이상	10억원 이상

 

◆ 비상장주식

 • 상장법인이 아닌 법인의 주식

 

◆ 기타 자산

 • 특정주식(과점주주)

자산총액 중 부동산(부동산에 관한 권리 포함)이 차지하는 비율이 50% 이상인 법인의 과점주주*가 보유 주식의 50% 이상을 해당 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우(양도비율은 양도일부터 소급하여 3년간 합산) 해당 법인의 주식

 

 ※ 과점주주: 주주 1인 및 그와 특수관계에 있는 자가 소유하고 있는 해당법인의 주식 등 합계액이 50% 초과하는 경우 그 주주 및 그와 특수관계인

 

• 사업에 사용하는 부동산 · 부동산에 관한 권리와 함께 양도하는 영업권

 

• 특정시설물이용권(골프회원권, 헬스클럽회원권, 콘도이용권, 스키장회원권, 고급 사교장회원권 등)

• 부동산과다보유법인의 주식 등(부동산 등의 가액이 총 자산가액의 80% 이상인 골프장, 스키장 등을 영위하는 법인의 주식)

• 부동산과 함께 양도하는 이축권(구분 신고하는 경우에는 제외)

 

◆ 신탁의 이익을 받을 권리

따라서 위에 열거한 자산을 양도하고자 하는 경우에는 양도소득세 문제를 사전에 검토해 보고 대책을 세운 다음 양도하는 것이 좋다.

 

  ▶ 관련 법규 : 소득세법 제94조

 

 

 

 

4. 담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.

 

우리가 보통 부동산을 양도한다고 하면 대가를 받고 부동산을 넘겨주는 '매매'만을 생각하기 쉬우나, 세법에서는 다음과 같은 경우도 양도로 보고 있다.

 

◆ 교환

당사자 쌍방이 별개의 자산을 서로 교환하는 경우도 양도로 본다. 예를 들어 갑 소유 주택과 을 소유 나대지를 서로 교환한 경우, 갑은 을에게 주택을 양도하고 을은 갑에게 나대지를 양도한 것으로 본다.

 

※ 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등에 따라 토지를 다음의 요건을 모두 갖추어 교환한 경우는 양도소득세 과세대상에서 제외(2015년 2월 3일 이후 교환하는 분부터) 1 「공간정보의 구축 및 관리 등 법률에 따라 토지를 분할하여 교환 2 토지의 교환으로 인한 변동 면적이 교환 대상 토지 전체 규모의 2/10 이내일 것

 

◆ 법인에 대한 현물출자

회사를 설립할 때 금전 이외에 부동산 등을 출자하고 그 대가로 주식 또는 출자지분을 취득하는 것도 양도로 본다.

 

◆ 부담부증여

'부담부증여'란 수증자가 재산을 무상으로 받으면서 증여자의 채무를 부담하거나 인수하는 증여를 말한다.

 

타인 간에 부담부증여를 하는 경우에는 증여재산가액 중 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 양도로 보고, 채무액을 제외한 순수한 증여분만 증여로 본다.

 

그러나 배우자나 직계존비속간에 부담부증여를 하는 경우에는 원칙적으로 증여재산가액 중 채무액에 상당하는 부분도 증여로 보나, 수증자가 실지 부담하는 사실이 객관적으로 입증되는 경우에는 채무액에 상당하는 부분을 양도로 본다.

 

◆ 담보로 제공한 자산이 경락된 경우

채무보증을 위해 담보로 제공한 자산이 경락되어 타인에게 소유권이 이전되는 경우, 이는 직접 대가를 받고 양도한 것이 아니더라도 그에 상당하는 금액만큼 채무를 면하게 되므로 자산을 양도한 것으로 본다.

 

◆ 가등기에 따라 본등기를 행한 경우

채권자가 채권담보목적으로 채무자 소유 부동산을 가등기한 후 채무자의 채무불이행으로 채권변제에 충당하기 위하여 당해 부동산에 대한 소유권이전등기(본등기)를 이행한 때에는 본등기가 완료된 때에 채무자가 채권자에게 자산을 양도한 것으로 본다.

 

 

 

 

5. 이혼하면서 '재산분할'이 아닌 '이혼위자료' 명목으로 부동산의 소유권이 이전되었다면 양도소득세 과세대상이다.

 

아파트 2채와 상가 등 여러 개의 부동산을 소유하고 있는 김부자 씨는 아내와 이혼하면서 아이들을 아내가 부양하는 조건으로 아파트 1채와 상가의 소유권을 아내 명의로 이전해 주었다. 대가를 받고 소유권을 넘겨준 것이 아니므로 김부자 씨는 양도소득세를 신고·납부하지 않았는데, 1년이 지난 후 세무서로부터 약 2억 원에 상당하는 양도소득세 고지서가 발부되었다. 김부자 씨가 깜짝 놀라 내용을 알아보니, 소유권이전 등기원인이 '이혼위자료 지급'의 경우 아파트와 상가 모두 양도소득세 과세대상 자산이 되기 때문에 세금이 나왔다고 한다. 대가를 받지 않고 소유권이 이전되었는데 왜 양도소득세가 과세될까?

이혼으로 부동산의 소유권이 이전되는 경우 세법에서는 등기원인에 따라 다음과 같이 규정하고 있다.

 

◆ 등기원인이 '이혼위자료 지급'인 경우

당사자간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 일정액의 위자료를 지급하기로 하고 동 위자료 지급에 갈음하여 당사자 일방이 소유하고 있던 부동산의 소유권을 이전하여 주는 것은 그 자산을 양도한 것으로 본다.

 

따라서 이전하여 주는 부동산이 양도소득세 과세대상 자산인 경우에는 양도소득세를 내야 한다. 다만, 이전하여 주는 부동산이 1세대 1 주택으로서 비과세요건을 갖춘 때에는 등기원인을 위와 같이 하더라도 양도소득세가 과세되지 않는다.

 

◆ 등기원인이 '재산분할청구에 의한 소유권이전'인 경우

민법 제839조의 2에서 규정하는 재산분할청구로 인하여 부동산의 소유권이 이전되는 경우에는 부부 공동의 노력으로 이룩한 공동재산을 이혼으로 인하여 이혼자 일방이 당초 취득 시부터 자기 지분인 재산을 환원받는 것으로 보기 때문에 양도 및 증여로 보지 아니한다.

 

위와 같이, 이혼으로 인해 부동산의 소유권이 이전된 경우에는 등기원인에 따라 양도소득세의 납부의무에 차이가 있으므로 주의하도록 하자.

민법 제839조의2(재산분할청구권) ① 협의상 이혼한 자의 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있다. ② 제1항의 재산분할에 관하여 협의가 되지 아니하거나 협의할 수 없는 때에는 가정법원은 당사자의 청구에 의하여 당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수 기타 사정을 참작하여 분할의 액수와 방법을 정한다. ③ 제1항의 재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년을 경과한 때에는 소멸한다.