양도소득세 절세 방법(2부)

 

 

6. 부부 등이 공동명의로 부동산을 취득하면 양도 시 세부담을 줄일 수 있다.

 

공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우 양도소득세가 공동명의자 각각에 대해 별도로 계산됨에 따라 현행 누진세율 체계하에서 단독명의로 양도하는 경우에 비해 세부담을 줄일 수 있다. ※ 취득 시 부담하는 취득세는 취득자 수와 관계없이 동일

 

예를 들어 남편 단독명의로 2채의 아파트를 소유하다가 2021년 1월에 아파트 1채를 양도(양도소득금액 1억 5천만 원)하는 경우 양도소득세를 약 3천6백만 원(35% 세율 적용) 정도 내야 하지만, 취득 시 공동명의(각각 1/2 지분)로 하면 양도소득세가 약 2천4백만 원(각각 24% 세율 적용) 정도가 되어 세부담을 줄일 수 있다.

 

 

 

 

 

7. 따로 거주하고 있는 부모의 주민등록을 함께 해 놓은 경우에는 주택을 양도하기 전에 사실대로 정리하는 것이 좋다.

 

부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있으나 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨놓는 경우가 종종 있다.

 

이런 경우 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 부모 또는 자녀의 집중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2 주택자가 주택을 양도한 것으로 되어 양도 소득세 과세문제가 발생한다.

 

 

◆ 1세대 여부 판정

1세대 1 주택에서 '1세대'란 거주자 및 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다.

 

여기서 '생계를 같이 하는 가족'이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자, 배우자, 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말한다.

 

따라서 주민등록상으로는 동일 세대로 등재되어 있다 하더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 아니하면 동일 세대로 보지 않는다. 다만, 이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하여야 한다.

 

◆ 양도소득세 과세

세무서에서는 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집하여 전산 처리 후 이에 의하여 과세대상 자료를 분류하는데, 위와 같이 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2 주택자가 주택을 양도한 것으로 분류된다.

 

따라서 세무서에서는 비과세대상이 아니므로 양도소득세를 결정하여 고지하게 된다. 일단 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐 생계를 같이 하지 않았음을 증명하여야 하는데, 주민등록상 같이 거주한 것으로 되어 있는 것을 따로 거주하였다고 입증하기란 쉬운 일이 아니다.

 

◆ 절세방안

1세대 1 주택 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는데, 주민등록상 동일세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서 사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵다.

그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 실제 거주 내용에 맞게 사실대로 주민등록을 정리하여 세대를 분리하는 것이 좋다. 그러면 별도세대 입증 등 복잡한 문제없이 1세대 1 주택으로 인정받을 수 있기 때문이다.

참고 예규 • 부부간에는 각각 단독세대를 구성하더라도 같은 세대로 본다. • 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 생계를 같이하는 경우 1세대를 구성하는 가족의 범위에 포함된다.

 ▶ 관련 법규 : 소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조 제2장

 

 

8. 1 주택 소유자가 공부상은 주택이나 사실상 상가인 건물을 또 하나 소유하고 있다면 주택을 양도하기 전에 공부를 정리해 놓도록 하자.

 

아파트 1채와 상가건물을 소유하고 있는 홍길동 씨는 거주하던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사하였으나 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 4,500만 원을 납부하라는 고지서가 발부되어 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 1세대 2주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 내야 한다는 것이다. 건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었다. 이런 경우에는 어떻게 해야 구제를 받을 수 있나?

◆ 주택의 판정

1세대 1 주택에서 '주택'이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주 목적을 위하여 사용되는 건축물은 주택으로 본다.

 

거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부, 건축물관리대장 등) 상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.

 

그러므로 위 사례의 경우 건축물관리대장에 주택으로 되어 있다 하더라도 사실상 상가 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다. 따라서 아파트를 양도한 것은 1세대 1 주택의 양도에 해당되어 양도 소득세를 내지 않아도 된다.

 

 

 

◆ 사실의 입증

세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다. 그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다.

 

※ 증빙서류 예시

  • 임대차계약서 사본

  • 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세신고서 사본

  • 임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서

  • 기타 상가로 임대했음을 증명할 수 있는 서류

 

◆ 절세방안

양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.

 

또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이어야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다.

 

그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다.

 

 

 

 

 

9. 2 주택자가 1 주택을 멸실하여 나대지 상태에 있거나 신축 중에 나머지 1 주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있다.

 

아파트에 거주하고 있는 이보람 씨는 전원생활을 하기 위해 출퇴근이 가능한 도시 근교에 있는 조그만 밭이 딸린 농가주택을 새로 구입 하였다. 농가주택은 그대로 사용하기에는 낡고 불편한 점이 많아 새로 신축 하여야 할 상황이다. 이보람 씨는 현재 살고 있는 아파트를 처분하여 그 돈으로 농가주택을 신축하여 이사하려고 한다. 이런 경우에는 언제 아파트를 팔아야 세금을 안 낼 수 있을까?

 

대도시에서 아파트 생활을 하는 많은 사람들은 나중에 여유가 생기거나 직장이나 사업에서 은퇴를 하게 되면 한적한 곳에서 전원생활을 하고 싶다는 소박한 꿈을 갖고 있으며, 이를 실현하기 위해 미리 농가주택 등을 구입해 놓는 사람들도 많이 있다.

 

 

이와 같이 꿈을 실현하기 위해 미리 준비하는 것은 바람직한 일이지만, 양도소득세 측면에서는 문제가 발생한다. 아파트를 하나 소유하고 있으면 서 농가주택을 구입하게 되면 1세대 2 주택이 되므로, 대도시 내에서 다른 곳으로 이사를 하거나 농가주택으로 이사하기 위해 살고 있는 아파트를 팔게 되면 양도소득세가 과세되기 때문이다.

 

그런데, 세법을 적용할 때 국내에 2 주택을 소유하고 있는 자가 그중 1 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 1 주택만을 소유한 것으로 보며, 주택을 신축(재개발·재건축은 제외)하는 때에는 신축주택의 취득시기(사용승인서 교부일. 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)가 도래하기 전까지만 1세대 1 주택으로 보고 그 다음부터는 1세대 2 주택으로 본다.

 

따라서 이보람 씨의 경우 현재 살고 있는 아파트를 2년 이상 보유하였다면 그 아파트를 양도하기 전에 농가주택을 헐어버리고 새로 신축한 농가주택의 취득시기 전에 아파트를 양도하면 비과세를 받을 수 있다.

 

농가주택을 헐어버린 경우에는 멸실신고를 하고 건축물관리대장 등 공부를 정리해 두는 것이 좋다. 그래야 나중에 멸실사실을 입증하여야 하는 번거로움이 없기 때문이다.

 

▶관련법규   - 소득세법 제89조   - 소득세법 시행령 제154조, 제155조

 

 

 

 

 

10. 1 주택자가 주택을 음식점으로 용도 변경하였으나 양도하는 시점에 사실상 주택으로 사용하고 있다면 공부상 주택으로 변경한 후 양도하자.

 

도시 근교에 10년 이상 거주한 단독주택 하나를 소유하고 있는 김성실 씨는 음식점을 하기 위해 주택을 음식점으로 용도변경하여 사업을 시작하였다. 그러나 당초 기대했던 만큼 사업은 되지 않고 부채만 자꾸 늘어나 1년 만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내 놓았다. 그런데 집을 팔게 되면 5천만원 가량의 양도소득세를 내야 한다고 한다. 이런 경우 어떻게 하면 세금부담을 줄일 수 있을까?

 

◆ 1세대 1 주택 비과세

1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택(미등기주택 및 고가주택은 제외)의 보유기간이 2년 이상인 것과 그에 부수되는 토지로써 건물이 정착된 면적의 5배(3배, 10배) 이내의 토지를 양도하는 것에 대하여는 양도소득세를 비과세 하고 있다.

 

이때 양도하는 건물이 주택인지 2년 이상 보유하였는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, '2년 이상 보유'란 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간을 통산하여 2년 이상인 경우를 말한다.

 

◆ 절세방안

위 사례의 경우 김성실 씨는 주택을 음식점으로 용도변경하였으므로 그 상태로 양도한다면 양도소득세를 내야 한다. 그러므로 김성실 씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도 당시 위 건물을 주택으로 사용하여야 한다.

 

2년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 2년 이상 보유하였으므로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있다. 만약 용도변경 전 보유기간이 2년 미만이라면 주택으로서의 보유기간이 통산하여 2년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.

 

 

문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경하여 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다. 물론 이렇게 하기 위해서는 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다.

 

공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용하였음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖추어 놓아야 한다. 주 갖추어야 할 증빙서류는 각각의 경우마다 다르나, 이 건의 경우는 대체로 다음과 같은 서류를 갖추어 놓아야 할 것이다.

 

• 매매물건의 용도가 '주택'인 매매계약서

• 전기요금납부영수증(가정용)

• 날짜가 찍힌 주택사진 (내부 및 외부)

• 다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임대주택의 전입세대 열람 내역 등 기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류