상가임대차보호법 20가지 적용 사례

 

 

 

1-1. 대항력을 가질 때는 경매 매수인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

 

상담요지

2022년 12월 사업자등록을 신청하고 식당을 운영 중입니다. 입점할 당시에 근저당 설장 등은 없었습니다. 최근 이 건물이 경매가 진행되고 있는데, 저는 임대차 만료일까지 영업하고 임대차기간이 만료할 때 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니까?

 

답변요지

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 그리고 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.

 

임차인이 대항력을 갖출 당시에 저당권, 가입류, 가등기 등의 설정이 없어서 임차인의 권리가 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰자에게 대항력이 있습니다.

 

그러므로 본 사안은 임차인은 별다른 사유가 없다면 임대차 만료일까지 영업할 수 있고, 임대차 기간이 만료할 때 낙찰자인 새로운 임대인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

※ 대항력 : 대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다. 이는 부동산의 소유권자가 바뀔 때 임차인을 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제로, 임차인이 가장 신경 써야 하는 문제임과 동시에 부동산 경매에서 가장 많이 쓰이는 법률용어 중의 하나이다.

 

 

 

 

1-2. 확정일자 받으면 보증금이 안전한지?

 

상담요지

보증금 5천만 원, 월세 100만 원에 식당을 임차할 계획입니다. 그 상가 등기부등본에 근저당이 2억 원 설정되어 있습니다. 근저당설정 금액보다 건물 시세가 높긴 하지만, 보증금이 걱정됩니다. 이럴 경우에 보증금을 안전하게 보호받을 방법이 있습니까? 확정일자를 받으면 보증금을 확실하게 반환받을 수 있다는데 맞습니까?

 

답변요지

임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마치면 대항력이 생깁니다. 그리고 확정일자를 받음으로써 우선변제를 받을 수 있습니다. 

 

임차인은 우선변제권이 있는 상가건물이 경매 또는 공매되는 경우에 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

그러므로 건물의 인도와 사업자등록을 신청함으로 대항력을 갖출 뿐만 아니라, 경매될 때를 대비해 확정일자를 받아야 할 것으로 보입니다. 한편 경매의 환가대금보다 선순위 권리 금액이 클 때는 보증금 일부 또는 전액을 반환받지 못할 수 있습니다.

 

※ 확정일자 : 세무서에서 상가임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어 주는데 이때 그 날짜를 의미한다.

 

 

 

 

1-3. 보증금 1천만 원, 월세 70만 원일 때 최우선 변제 보호받을 수 있습니까?

 

상담요지

관악구에서 보증금 1천만 원, 월세 70만 원에 식당을 운영 중입니다. 상가 건물이 경매될 경우 보증금 6천500만 원 이하일 때는 소액임차인으로 우선 변제를 받을 수 있다고 하는데, 저도 경매 시에 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있습니까?

 

답변요지

서울에서 임차인이 환산보증금이 6천500만 원 이하일 때 최우선 변제받을 수 있는 범위에 속하며, 경매낙찰가의 2분의 1 범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서서 2천200만 원까지 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.

 

위의 경우 환산보증금이 8천만 원(1천만 원 + 70만 원 X100)으로 최우선 변제받을 수 있는 범위를 벗어납니다. 한편, 대항력은 갖추고 확정일자를 부여받음으로써 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

※ 환산보증금 : 상가건물임대차보호법에서 보증금과 월세의 보증금 환산액을 합한 금액을 말한다.      환산보증금 = 보증금 + 월세 x 100

 

 

 

 

1-4. 전차인도 「상가건물임대차보호법」을 적용받을 수 있습니까?

 

상담요지

임차인과 전대차 계약을 체결한 전차인입니다. 임대인 동의받아 사업자 등록도 신청했습니다. 전차인은 10년 동안 영업할 수 있는 권리가 없다고 하는데 맞나요? 또 권리금도 보호받지 못한다고 들었는데 맞나요?

 

답변요지

전차인은 전대차 계약의 상대방인 임차인을 상대로 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라, 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 이내에서 임차인을 대신하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)는 전대인과 전차인의 전대차 관계에는 적용되지 않아, 전차인은 상거건물 임대차보호법으로 권리금 회수기회 보호를 받을 수 없습니다.

※ 전대차 : 임차인이 전대인으로서 자신의 임차물을 제3자(전차인)에게 임대하는 계약이다. 즉 임차물을 제3자(전차인)가 사용, 수익 하게 하는 계약을 말한다.

 

 

 

 

1-5. 공장도 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받을 수 있습니까?

 

상담요지

2022년 6월 30일 서울시 소재 상가건물을 보증금 5천만 원과 월차임 300만 원에 공장 용도로 임차하였습니다. 제조업으로 사업자등록을 하였는데, 상가건물임대차보호법 적용을 받을 수 있나요?

 

답변요지

상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 제2조 제1항 본문 제3조 제1항에 비추어 보면 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말합니다.

 

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 합니다. 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만 이루어지는 공장·창고 등은 법 적용을 받을 수 없으나, 상행위가 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용 대상입니다.

 

그러므로 사업자등록을 마친 임차인이 해당 임차물의 주된 부분을 영업용으로 사용한다면 상가건물임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

1-6. 어린이집은 「상가건물임대차보호법」을 적용받을 수 없습니까?

 

상담요지

아파트 단지 내에서 어린이집을 위탁받아 운영하고 있습니다. 2021년 최초 입점하여 현재 보증금과 월세가 각각 6천만 원, 230만 원이며 임대차 만료일은 2023년 2월 15일입니다. 임대인이 재계약 시에는 월세를 450만 원으로 증액해 달라고 요구하고 있습니다. 어린이집은 상가임대차법에서 규정한 임대료 증액 상한선(5%)을 적용받을 수 없나요?

 

답변요지

「상가건물임대차보호법」의 상가건물은 사업자등록의 대상인지 아닌지를 기준으로 판단하므로, 사업자등록을 갖추지 않고 고유번호를 발급받는 어린이집 등 비영리법인의 경우에는 '상가건물임대차보호법'의 적용을 받을 수 없습니다.

 

임대인은 「상가건물임대차보호법」에서 규정하고 있는 임대료 증액 상한 요율과 무관하게 임대료 증액을 요구할 수 있습니다. 하지만 임차인도 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 차임의 감액을 요구할 수 있으므로, 양 당사자는 경제 사정, 주변 시세 등을 고려하여 합리적으로 협의해야 할 것입니다.

 

 

 

 

1-7. 집중호우로 인한 침수, 임대인에게 배상요구 가능한지요?

 

상담요지

2020년 10월에 보증금 4천만 원 월세 250만 원으로 2년간 계약을 하였습니다. 지난 8월 집중호우로 인해 침수 피해를 입어 3주간 영업을 못하였습니다. 집기와 시설물 및 영업 손실에 대해 임대인에게 청구가 가능한지요?

 

답변요지

천재지변의 경우 임대인에게 청구는 어렵습니다. 천재지변으로 인해 피해를 입은 경우 전기 등 기본 시설물은 임대인이 수선해 주어야 하나, 임차인이 설치한 시설물은 임차인의 부담으로 할 수밖에 없습니다.

 

다만, 해당 임대차계약의 목적대로 임차목적물을 사용, 수익 할 수 없는 기간 동안에는 임대료의 일부를 감액 요구해 볼 수 있습니다. 천재지변에 대한 위험보담은 임대인의 몫이라 볼 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

1-8. 묵시적 갱신의 경우, 계약갱신요구권 10년을 적용받을 수 없나요?

 

상담요지

서울시 중구 소재 상가를 보증금 5천만 원, 월세 300만 원으로 2017년 5월 20일부터 2020년 5월 19일까지 3년간 임대차 계약을 체결하고, 묵시적 갱신이 되었습니다. 임대인이 갱신계약서를 작성하지 않았기 때문에 종전의 규정에 의해 임차인의 계약갱신요구권은 5년이라고 주장하며 갱신 요구를 거절합니다. 계약갱신요구권 10년을 적용받을 수 없나요?

 

답변요지

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년 이내에서 행사할 수 있었으나, 「상가건물임대차보호법」, 개정에 따라 2018년 10월 16일부터 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간은 10년으로 연장되었습니다.

 

그리고 5년에서 10년으로 연장된 계약갱신요구권에 관한 개정 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되는 임대차계약뿐만 아니라 개정일 이후 갱신되는 임대차에도 적용합니다.

 

상담요지와 같이 법개정일(2018년 10월 16일) 이후인 2020년 5월 19일 묵시적으로 갱신되었다면, 개정법의 적용을 받을 수 있습니다. 따라서 상기 임대차계약의 임차인은 특별한 사정이 없는 한 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 

1-9. 법인 건물 직원과 계약 체결할 때 확인 서류는?

 

상담요지

법인 소유의 상가를 임차하려고 합니다. 법인의 대표자가 아닌 법인 소속 직원과 계약을 체결하게 되면 확인해야 할 서류는 어떤 것이 있나요?

 

답변요지

법인대표자와 직접 계약하는 경우에 법인의 적법한 의사에 의한 계약임을 증명하기 위해서는 법인등기부등본, 법인 인감증명서와 법인 도장, 법인 대표자의 주민등록증으로 대표자 진위를 확인합니다.

 

대리인인 소속 직원과 계약하는 경우에는 사용인감계, 법인 인감증명서, 사용인감도장, 법인인감도장, 법인등기부등본, 소속 직원 대리인계, 소속 직원 신분증 진위 등을 확인해야 합니다.

 

 

 

 

1-10. 사업자등록증 안 한 임차인도 갱신요구가 가능한가요?

 

상담요지

2021년 10월 을지로에 보증금 300만 원, 월세 20만 원의 작은 상가를 1년 기간으로 임차하였습니다. 임대인이 올해 계약이 종료되면 나가달라고 합니다. 사정상 사업자등록을 하지 못했는데, 그럼 상가임대차보호법을 적용받지 못하여 갱신요구를 할 수 없나요?

 

답변요지

상가건물임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 임차해 영리 목적으로 사용하는 임대차 계약에 적용됩니다. 따라서 임차인이 비록 사업자등록 신청을 안 했어도 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함 10년 동안 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

또한 임차인이 사업자등록을 신청 안 했어도 「상가임대차보호법」의 '임차인의 권리금회수기회보호(동법 제10조의 4)', 임대료 증액의 상한 요율 5% 적용(동법 제11조), '보증금의 월차임 전환 시에 산정률의 제한(동법 제12조) 등의 적용을 받을 수 있습니다.

 

다만, 임차인은 사업자등록을 신청하지 않아 해당 상가건물이 경매되는 경우 보증금에 대한 우선변제 및 최우선변제를 받을 수 없습니다.

 

반응형

 

 

1-11. 전화로 계약갱신요구권 행가를 했는데 계약갱신이 된 건가요?

 

상담요지

임대인이 2022년 6월경 내용증명우편으로 계약기간 1년, 월세 400만 원에 연장계약을 제안하여, 임차인은 2022년 6월 29일 계약갱신요구권을 행사하겠다고 전화로 임대인에게 말했습니다. 계약만료일 기준 15일 전에 임대인에게 확인 문자를 보냈는데, 임대인은 계약갱신요구한 통화를 부정하고 있습니다. 임대인은 계약갱신요구권 행사요건이 불비되었다면서 계약기간 만료를 이유로 소송을 하겠다고 합니다. 승산이 있는가요?

 

답변요지

임대차 기간 만료 1개월 전에 상가건물임대차보호법에 따라 계약갱신요구권이 행사되었다면 그 행사가 전화통화로 이루어진 것이라고 하더라도 계약은 갱신되었다고 볼 수 있습니다.

 

다만, 계약갱신요구권은 임차인의 의사표시가 임대인에게 도달하여야 효력이 발생하므로, 임대인이 그 사실을 인정하지 아니하는 한, 소송에서는, 귀하가 계약갱신요구권을 행사하여 그 의사표시가 임대인에게 도달하였다는 점이 입증되어야 합니다.

 

그러나 임차인의 경우, 계약갱신요구권 행사의 의사표시를 임대차 기간만료 1개월 전에 임대인과의 전화통화에서 하였다고 하나 그 통화 녹음파일은 가지고 있지 않고, 임대차 기간만료가 1개월도 남지 않은 시점에서야 문자메시지로 통보한 자료만을 가지고 있는데, 임대인은 임차인으로부터 기간만료 1개월 전에 계약갱신요구를 받은 사실을 부인하고 있습니다. 따라서 임대인이 명도청구소송을 제기하는 경우에 임차인은 계약이 갱신되었다는 사실을 인정받기 쉽지 않을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

1-12. 신축 상가건물에 임차인이 불법증축하면 누구 책임인가요?

 

상담요지

3개월 전 사용 승인받아 상가임대를 놓은 임대인입니다. 상가 3칸에 공동 화장실로 구성되어 있는데, 상가 1칸 임대차 계약 체결 당시 임차인이 카페를 하고자 하는데 내부가 아닌 외부에 화장실을 설치한다고 하여 허락을 하였고, 문제가 발생하면 철거 등 법적 책임은 임차인이 지는 것으로 구두로 합의했습니다. 그런데 만약 이행강제금이 나오거나 철거 명령이 떨어진다면, 임대인은 어떻게 조처를 해야 하는지요?

 

답변요지

임차인이 계약 체결 시 아무 말 없다가, 입점한 후 일방적으로 위반건축물을 설치했다면, 이로 인해 발생하는 문제는 당연히 임차인 책임입니다. 만약 철거 요구를 거절하면 계약 해지 사유도 될 수 있을 겁입니다.

 

그런데 임대차 계약 체결 시 임차인이 위반건축물을 설치하겠다고 미리 말하고 임대인이 이에 동의했다면, 나중에 위반건축물 때문에 문제가 발생해도 계약을 중도 해지하거나 만기 시 임차인의 갱신요구를 거절하기는 어렵다고 봅니다.

물론 임차인은 약정한 바대로 임차인이 설치한 위반 건축물로 인한 문제에 대한 책임을 져야 합니다. 만약 구청에서 해당 상가에 철거명령 및 과태료 등이 부과되면, 임차인은 위법 건축물을 철거하고 과태료도 부담해야 합니다.

 

한편, 임대인은 임차인이 구두 약속을 부인할 경우를 대비해 임차인과 위반건축물과 관련한 책임에 대해 서면으로 확인할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

1-13. 우선변제권이 없는 경우 보증금을 보호받는 방법은?

 

상담요지

환산보증금이 9억 원을 초과하면 사업자 등록을 하고 확정일자를 받아도 상가임대차법상 우선변제권 적용을 받지 못한다고 들었습니다. 임차하려는 상가건물에 근저당설정 금액도 많고 여러 임차인이 있는데, 보증금에 대해 안전장치를 걸어 둘 만한 다른 방법은 없나요? 만약 경매에 넘어가면 어떡하죠?

 

답변요지

상가건물 임대차보호법의 우선변제 적용을 받지 못하는 환산보증금 9억 원 초과하는 상가는 임대인의 동의를 받아 임차권등기를 하거나 임대인과 전세권설정계약 체결 후 전세권을 설정할 수 있을 것입니다.

 

한편, 해당 상가에 경매가 진행된다면 경매기입 등기일부터 실제 소유권 이전까지는 상당한 시실이 소요되므로, 임차인은 월세를 일부러 연체하여 임대차보증금에서 공제함으로써 반환받을 보증금을 최소화하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

1-14. 사업자등록이 없으면 상가임대차법 보호를 받을 수 없나요?

 

상담요지

신림동에서 보증금 500만 원 월세 50만 월 점포에서 세탁소를 운영 중입니다. 올해 2년째 영업 중인데, 임대인이 건물 재건축한다고 하면서 재개약하지 않겠다고 합니다. 저는 사업자등록을 하지 않아 「상가건물임대차보호법」의 보호를 받지 못한다고 하는데 그냥 쫓겨나야 합니까?

 

답변요지

「상가건물임대차보호법」은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물로써 영리 목적의 영업용으로 사용하는 임대차에 적용하는데, 해당 상가가 사업자등록 대상은 되지만 임차인이 사업자등록 신청을 하지 않았을 때는 「상강건물임대차보호법」이 제한적으로 적용됩니다.

 

임차인은 임차인의 의무를 현저히 위반하는 등의 특별한 사유가 없는 한 사업자등록 여부와 무관하게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

따라서 임차인은 사업자등록 신청 여부와 무관하게 계약갱신요구권을 행사함으로써 전체임대차 기간 10년간 영업할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

1-15. 재건축할 경우 3개월 이내 퇴거한다는 특약의 효력은?

 

상담요지

송파에서 헬스장을 운영하는 임차인입니다. 3년 계약을 하고 겨우 1년 정도 지났는데 갑가지 건물이 팔렸다면서 3개월 이내 비우라고 합니다. 임대차 계약서에서 재건축할 경우 3개월 이내 조건 없이 나간다는 특약이 있는데 이를 지키라는 것입니다. 이런 경우에도 임차인은 이 특약을 지켜야 합니까?

 

답변요지

임차인은 이 특약의 무효를 주장할 수 있습니다. 「상가건물임대차보호법」에는 임대인이 재건축을 하려면 임대차계약 체결 당시 재건축 시기 등을 임차인에게 구체적으로 고지하도록 정하고 있습니다.

 

그런데 위의 사례는 계약 당시 재건축 시기를 구체적으로 정하지 않았기 때문에 위의 법 규정을 위반하고 있습니다. 따라서 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 특약이므로 임차인은 무효를 주장할 수 있습니다.

 

임대인으로서는 이 계약의 만기일에 갱신계약을 하면서 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 이 계획에 따라 재건축을 진행할 수 있을 것입니다.

 

※ 상가건물임대차보호법 제15조(강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

 

 

 

1-16. 건물이 팔리면 조건 없이 나간다는 특약은 유효하나요?

 

상담요지

2020년 6월에 2년 계약을 하고 양품점을 운영하고 있습니다. 최근 건물이 팔렸다면서 이번에 만기가 되면 갱신을 못해주니 나가라고 합니다. 계약서 특약사항에 "건물이 매매되면 임차인은 조건 없이 명도 한다"라는 내용이 있는 것을 미처 몰랐습니다. 저는 계약서대로 나가야 합니까?

 

답변요지

「상가건물임대차보호법」에 따라 임차인은 최초 입점일부터 10년간 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 요구를 거절할 수 없습니다.

 

위의 사례와 같이 임대인과 임차인이 계약 체결 시에 임차물 명도의 특약을 했어도, 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

물론 임대인으로서, 계약서에 "건물이 매매되면 임차인은 조건 없이 명도 한다."라는 특약사항을 주장하면서 법원에 건물인도청구 소송을 낼 수도 있습니다. 그러나 "이 법의 규정에 위반된 약적으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."라는 법 조항(동법 제15조)이 있기 때문에 임차인에게 유리한 결과가 예상됩니다.

 

 

 

 

 

1-17. 임차한 건물이 경매를 당하면 갱신요구권을 행사할 수 없나요?

 

상담요지

왕십리에서 음식점을 운영하고 있습니다. 제가 임차한 건물에 경매가 진행되고 있는데, 알아보니 선순위 근저당권보다 저의 사업자등록일이 빠릅니다. 저는 들어온 지 2년밖에 안 된 임차인으로서, 법에서 정한 10년간 영업을 하고 싶습니다. 제가 낙찰자에게 갱신을 요구할 수 있습니까?

 

답변요지

질문하신 임대차는 선순위 근저당권보다 사업자등록일이 빠르기 때문에, 다시 말해 대항력이 있는 임차인이기 때문에, 보증금은 전액 변제받을 때까지 영업을 계속할 수 있습니다.

 

그러나 보증 변제가 완료되면 낙찰자는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고 봅니다. 임차건물에 대해 경매가 실시된 경우 그 임차건물이 매각되면 임차권은 소멸한다는 법 규정이 있기 때문입니다.(상가건물임대차보호법 제8조 경매에 의한 임차권 소멸)

 

따라서 임차인으로서는 낙찰자와 합의를 통해 재계약을 체결할 수밖에 없다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

1-18. 무단 증축을 모르고 입점하고 철거 명령을 받았는데, 어떻게 해야 하나요?

 

상담요지

약 1년 전 기존임차인에게 권리금을 지급하고 식당을 인수했습니다. 그런데 전임차인이 시공한 주방 한쪽의 불법증축으로 인해 구청에서 시정명령을 했습니다. 이 식당을 인수하고 임대차계약 체결할 당시 임대인과 전임차인은 전혀 이 사실을 알려주지 않았습니다. 어떻게 해야 하나요?

 

답변요지

임대차계약에 있어서 불법건축 부분은 임차목적물의 사용·수익에 직접 관련되는 중요사항이 때문에, 임대인은 임차인에게 그 불법 증축 부분 현황이나 향후 철거 대상 여부 등을 고지할 의무가 있습니다.

 

전임차인이 불법건축물에 대한 설명 없이 권리금을 수수하고, 임대인이 이에 대한 고지 없이 임대차계약을 체결했다면, 임차인으로서는 전임차인과 임대인에게 책임을 물을 수 있습니다.

 

한편, 임대인은 건축물의 위법상태를 시정할 시정명령이행 및 철거의무 등 공법상 책임을 부담합니다.

 

 

 

 

 

1-19. 창고는 「상가건물임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니까?

 

상담요지

서울에 소재하는 법인에서 경기도에 소재하는 건물을 임차하여 창고로 사용하려고 합니다. 이 건물 임대차에 대하여도 「상가건물임대차보호법」이 적용되는지요?

 

답변요지

「상가건물임대차보호법」은 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 그 전부 또는 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에만 적용됩니다.(동법 제2조 제1항)

 

그런데, 상품의 보관 등 사실행위만이 이루어지는 창고 등으로서, 그곳에서 비영리적 행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 수익사업·영업활동이 함께 이루어지지 않는 경우에는 상임법의 적용 대성인 상가건물에 해당하지 않으므로(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다 40967 판결참조), 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 없고 민법의 규정이 적용될 뿐입니다.

 

다만, 임차인이 해당 창고가 단순히 사실행위만 이루어지는 장소가 아니라, 해당 창고에서 판매품 일부를 가공하거나 고객 유치에 활용하는 등 영업활동의 기반으로 활용한다면 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

1-20. 임대료가 고액인 경우에도 상가건물 임대차보호법이 적용되는지요?

 

상담요지

서울 소재 상가건물을 2020년에 보증금 5억 원, 월 차임 450만 원으로 하여 임차하였습니다. 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 있는지요? 임대인은 보증금이나 차임을 5% 이상 올릴 수 있는지요?

 

답변요지

서울 소재 상가건물의 경우 환산보증금이 9억 원을 초과하는 경우 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 것이 원칙이지만(동법 제2조 제1항 단서), 일부 규정은 적용됩니다(동법 제2조 제3항)

 

따라서 위 사례의 문의하신 사안은 환산보증금이 9억 5천만 원(5억 원 + 450만 원 x 100)이므로 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 것이 원칙이지만, 일부 규정은 적용됩니다.

 

귀하는 임차인으로서 10년의 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다(동법 제2조 제3항, 제10조 제2항). 또한, 임대인은 보증금이나 차임을 5% 초과해서 증액 청구할 수 있습니다(동법 제2조 제3항, 제10조 제3항 본문).