상가임대차 계약해지 사례

2-1. 연속하지 않은 차임 연체에도 임대인이 계약을 해지할 수 있는지?

 

상담 요지

식당을 운영 중에 영업이 부진하여 2017년 1월, 3월, 5월에 월세를 임대인에게 지급하지 못했습니다. 며칠 전 임대인으로부터 해지 통보를 받았습니다. 저는 월세를 연체하지 않으려고 부단히 노력했고, 3회 연체하긴 했지만 연달아 밀리지도 않았는데 점포를 내주어야 하나요?

 

답변 요지

임차인의 차임* 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

임차인이 연속해서 연체하는 것과 무관하게 차임 연체액이 통틀어서 3개월분에 이르면, 임대인은 임대차계약을 일방적으로 해지할 수 있습니다. 임차인이 월차임 1월분, 3월분, 5월분을 지급하지 못해 연체한 월차임의 합계가 3개월분이라면, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 그리고 임대차계약 해지일에 임차인은 임대 차보증금을 반환받고 점포를 임대인에게 반환해야 할 것입니다.

* 차임 : 물건을 빌려 사용한 것의 보상으로 지불하는 사용 수익의 대가를 말한다. 임대차에서는 임차물 사용의 대가로서 지급하는 금전그 밖의 물건을 말한다. 차임은 반드시 금전이어야 하는 것은 아니고 민법상 아무런 제한이 없기 때문에 당사자 간에 차임을 금전으로 할 것인지 여부를 결정하면 되고 차임액도 약정으로 자유롭게 정할수 있다.

 

 

 

 

2-2. 임대차계약 체결 후 24시간 내에는 해약할 수 있습니까?

 

상담 요지

상가 임대차 계약 체결하고 집에 와서 생각해 보니 성급히 결정한 것 같아서 계약을 해제하고 싶습니다. 아직 24시간이 지나지 않았기 때문에 계약을 해약하고 계약금을 돌려받을 수 있다고 들었는데 맞나요?

 

답변 요지

양 당사자가 임대차계약을 체결하게 되면 그 효력은 유효하고, 일방 당사자가 해약할 수 있는 권리를 유보하는 등 특별한 경우가 아니라면 일방적으로 해약할 수 없습니다.

 

매매, 임대차 계약 체결 후 24시간 안에 계약금을 돌려주면 합법적으로 계약을 취소할 수 있다는 일부 부동산 업계의 관행은 법적으로 전혀 근거가 없습니다.

 

상대방이 계약 해제에 동의하지 않는다면 특별한 사유가 없는 한 일방적으로 계약을 해제하고 지급한 계약금을 반환받기 어렵습니다.

 

 

 

 

 

2-3. 학원 양도할 때, 임대인 동의를 구해야 합니까?

 

상담 요지

임대차 기간 5년으로 계약 체결하고, 현재는 4년째 학원을 운영하고 있습니다. 학원을 좋은 조건에 인수할 분이 생겼는데, 학원 양수도 하는데 임대 인이 꼭 동의해야 합니까? 그렇지 않다면 제가 5년을 채워야 합니까?

 

답변 요지

임대인과 임차인이 약정한 임대차 기간에 일방 당사자는 상대방의 동의 없이 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 그리고 임차인은 특별한 사유가 없는 한 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 없고, 임차인이 그 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

임차권 양도는 신규임대차계약 체결을 전제로 하는 것이 일반적이므로, 신규임차인도 임대인의 동의 없이는 임차권을 쉽게 양수받으려 하지 않을 것입니다. 

 

한편, 임대차계약 만료일 직전 6개월 동안 임차인은 신규 임차인을 주선할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

 

그러므로 위에서 임대차 기간에 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 신규 임대차계약 체결을 거부할 수 있습니다. 다만, 임대인이 상가임대차법의 권리금회수기회보호 규정을 위반했다면, 임대인은 임차인의 손해에 대한 책임을 져야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

2-4. 임대차가 종료된 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다.

 

상담 요지

2021년 6월 계약 기간 1년으로 상가 임대차계약을 체결했는데, 매출이 기대에 훨씬 못 미쳐 재계약하지 않기로 했습니다. 2022년 2월부터 임대인에게 임대차 끝나는 날(2022년 6월)에 보증금을 돌려달라고 요청했는데, 임대차 만료일 지났음에도 임대인은 보증금을 주지 않고 있는데 어떻게 해야 합니까?

 

답변 요지

임대인이 임대차 만료일이 지났음에도 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 임대차보증금 반환 청구소송 등의 법적 구제 절차를 거쳐야 할 것입니다.

 

임대인이 임대차계약 만료일 이후 보증금을 반환하지 않을 때, 임차 인은 임차물을 점유하더라도 사용, 수익 하지 않는다면 원칙적으로 임대료 부담 의무는 없습니다.

 

한편, 지역에 따라 환산보증금이 일정 금액(서울 9억 원) 이하일 때임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청함으로써, 해당 점포를 비우더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다.

 

 

 

 

 

2-5. 월세 때문에 재계약서를 못 써도, 임대차계약은 갱신되나요?

 

상담 요지

2022년 2월 말이면 2년 만기가 됩니다. 임대인은 갱신을 원하면 월세를 5% 인상한다는 조건을 통지해 왔는데, 임차인으로서는 영업 사정이 나빠 기존 월세 그대로 연장을 요구한다고 했습니다. 임대인은 인상을 거부하면 계약이 종료되어 나가라고 합니다. 저는 계속해서 영업하고 싶은데, 계약 서가 없으면 어떻게 됩니까?

 

답변 요지

임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우에 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 그리고 ‘월세 인상에 대한 미합의’는 임대인의 정당한 사유가 아닙니다. 따라서 월세 미합의로 계약서를 작성하지 못해도, 임차인은 계약이 갱신되었다고 주장할 수 있습니다. 갱신되는 임대 차는 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

 

이 경우 임대인으로서도 분쟁조정이나 소송을 통해 월세 인상을 청구할 수 있고, 인상 금액이 확정되면 인상의 효력은 인상 요구 당시부터 소급해서 적용될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

2-6. 건물주가 바뀌면 임차인이 계약을 해지할 수 있습니까?

 

상담 요지

임대인이 건물을 팔았다고 하면서 새로운 임대인을 소개했습니다. 오늘 매매계약을 체결했고 다음 달에 잔금을 치른다고 합니다. 건물주가 바뀔 때임차인이 계약을 해지할 수 있나요?

 

답변 요지

임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항). 따라서 특별한 사유가 없는 한 임대인이 임의로 임차목적물을 매도하면, 매수자는 임대인의 권리와 의무를 포괄적으로 이전받아 임차인과 임대차 관계를 가지게 됩니다.

 

따라서 임차인은 임대인이 바뀌었다는 이유만으로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.

 

다만 임차인의 의사와 무관하게 임대인이 변경되었을 때 임차인의 입장에서 새 임대인에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 불리하고, 임대인 변경이 임대차 관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있다면, 그때 임차인은 임대차계약의 종료를 주장할 수 있습니 다.

 

 

 

 

 

2-7. 묵시적 갱신 중에 임대인이 일방적으로 해지할 수 있나요?

 

상담 요지

2020년 6월 30일 역삼동에서 상가건물을 보증금 8천만 원, 월차임 900 만 원에 2년 계약을 하고 사업자등록을 했습니다. 현재 묵시적 갱신 중인 데, 임대인이 일방적으로 해지할 수 있습니까?

 

답변 요지

환산보증금이 일정 금액(서울 9억 원)을 초과하는 경우, 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않을 때는 전(前) 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

한편, 임대인은 묵시적 갱신 중에는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

 

 

 

 

 

2-8. 임차인이 임대차 만료 직전에 계약 해지할 수 있나요?

 

상담 요지

상가 임대차계약(보증금 1천500만 원 월 150만 원) 만기일이 2022년 10 월 31일입니다. 저는 2022년 10월 10일 임대인에게 계약 종료일인 31일에 보증금을 반환해 달라는 해지 통고를 하였습니다. 그러나 임대인은 묵시적 갱신 상태이므로 3개월분 차임을 요구합니다. 10월 31일 계약 해지할 수 없나요?

 

답변 요지

주택임대차와 달리 상가임대차 묵시적 갱신의 경우는, 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신 거절이나 조건변경의 통지를 하지 않았다 하더라도, 임차인은 갱신 거절 통지 시기에 대한 제한(규정)이 없으므로, 기간 만료 전 1개월 이내의 기간에도 갱신 거절 통지를 하여 묵시적 갱신이 되는 것을 막고 기간 만료로 계약을 종료시킬 수 있습니다.

 

다만, 임대인의 입장에서도 보증금 반환을 위한 자금 마련의 시간적 여유가 필요할 수 있으므로, 보증금 반환 시기에 대해 당사자끼리 협의해서 약정하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

 

2-9. 권리금 계약서에 해제 조항이 없으면 계약금을 돌려받지 못합니까?

 

상담 요지

치킨점을 인수하기로 하고 권리양수도* 계약을 체결했습니다. 그런데 임대인이 월세를 현재 150만 원에서 200만 원으로 올려달라고 해서 제가 그렇게는 못 한다고 했습니다. 그래서 현재 임차인에게 권리 계약금을 돌려 달라고 했더니 못 돌려주겠답니다. 권리계약서에는 해약하는 쪽에서 계약 금을 포기해야 한다는 조항만 있습니다.

 

답변 요지

권리양수도 계약 체결 시 임대차계약 성립 여부와의 관계에 대해 약정한 바가 없더라도, 권리양수도계약과 신규임대차계약을 분리하지 않고 상관관계를 인정하는 것이 일반적인 거래 통념입니다.

임대인의 무리한 임대조건 변경 등 신규임차인의 책임 없는 사유로 신규임대차계약이 체결되지 못하는 경우, 특별한 사유가 없는 한 신규임차인은 기 체결한 권리양수도 계약을 무효로 하고 임차인에게 지급했던 계약금을 청구할 수 있습니다.

 

* 양수도

법률행위에 의하여 권리와 의무를 이전하는 일을 말한다. 대체로 주식과 채권을 다룰 때에 많이 쓰며 일정한 대가를 받고 자유로이 양수, 양도할 수 있는 것을 원칙으로 한다.

부동산의 양도와 취득은 등기를 하여야 물권변동의 효력이 발생하며, 동산의 경우에는 점유를 이전하여야 효력이 발생한다.

 

 

 

 

 

2-10. 임차인이 만기가 되어도 안 나가요. 짐을 들어내면 안 됩니까?

 

상담 요지

동대문시장 내 1층 상가에 단기 임대 3개월(4월 3일부터 7월 3일까지) 및 임대료 450만 원 선납으로 약정했습니다. 계약서에 ‘만기일에 명도 하지 않으면 임대인이 임의로 상품과 집기 비품을 들어내도 민·형사상 이의를 제기하지 않는다.’라는 조항을 삽입했습니다. 이 특약이 효력이 있습니까?

 

답변 요지

임대인과 임차인이 약정한 내용은 특별한 사유가 없는 한 사적 자치의 원칙*에 따라 양 당사자를 구속하는 것이 일반적입니다.

 

하지만, 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 일방 당사자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 일방 당사자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 원칙적으로 무효 라고 할 것이다.

 

*사적 자치의 원칙

사법상(私法上)의 법률관 계는 개인의 자유로운 의사에 따라 자기 책임하에서 규율하고, 국가는 이에 간섭하지 않는다는 근대 사법의 원칙.

 

 

 

 

 

2-11. 건물 매수인이 직접 사용한다고 나가라고 합니다.

 

상담 요지

2020년 3월 마곡에서 임대차 기간 2년으로 상가를 임차해 영업하던 중, 2021년 4월경 상가건물이 매매되었습니다. 새 건물주는 본인이 직접 사용할 것을 이유로 이번 계약 만기인 2022년 3월 점포를 비울 것을 요구합니다. 임대인이 계약서도 안 써주고 직접 사용한다고 하는데 나가야 하나요?

 

답변 요지

상가임대차에서는 최초의 임대차 기간을 포함한 10년 이내의 범위에서 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임대인은 임차인의 3 기 차임연체 등 법으로 규정된 갱신 거절 사유 이외의 이유로 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

 

임차인은 임대차계약 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구하면, 임대인은 직접 사용을 이유로 계약의 갱신을 거절할 수 없습니다.

 

특별한 사유가 없는 한 임차인은 계약갱신을 요구함으로써 바뀐 임대인인 새 건물주와 계약서를 작성하지 않더라도, 상가건물임대차 보호법상 적법한 임차인으로 인정됩니다.

 

참고로 임차인은 내용증명, 전화 녹취 등 계약갱신요구권을 행사했다는 사실을 입증할 수 있는 자료를 구비하면 좋을 것입니다.

 

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2-12. 계약 만기 전인데 해지하고 싶습니다.

 

상담 요지

종로에서 2층 상가를 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 임대인이 장기간 임차하면 임대료를 저렴하게 한다고 해서 5년으로 임대차계약을 체결했습니다. 1년 영업했는데 매출이 기대했던 것에 비교해 턱없이 모자라 매월 큰 적자를 보고 있습니다. 초기시설 비용은 포기할 각오 하고, 임대인에게 계약 해지 요청했으나 임대인은 새로운 임차인은 맞춰놓고 나가라고 합니다. 새 임차인을 구하지 못하면 임대차 만료일까지 월세를 내야 합니까?

 

답변 요지

임대인과 임차인이 임대차계약 기간을 5년으로 약정했을 때, 임차 인이 임대차 도중에 계약을 해지할 수 있는 해지권을 유보하고 있거나 임차인이 임대차를 해지 요구할 정도의 임대인 과실이 있는 등의 특별한 사유가 아닌 한 임차인은 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다.

 

특별한 경우를 제외하고는 임대인의 동의가 있어야만 임대차 도중에 해지할 수 있습니다. 임대인의 요구대로 신규임차인을 주선이 어렵다면 소정의 위약금을 지급하는 조건으로 계약을 해지하거나 현임대료보다 저렴하게 전차인을 구하는 등의 방법을 모색해야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

2-13. “건물 매도 시 임대차계약 해지” 약정은 유효합니까?

 

상담 요지

2020년 2년 약정으로 임대차 계약을 체결했고 지금은 묵시적 갱신 중입 니다. 계약 체결 할 때 “건물 매매 시 임차인은 아무 조건 없이 계약을 해지하고 상가를 명도* 한다.”라고 특약을 하였습니다. 최근 임대인이 건물 매매를 시도하고 있는데 최초의 약정대로 건물이 매매되면 바로 나가야 하나 요?

 

답변 요지

임대인과 임차인이 합의한 내용은 사적자치의 원칙에 따라 특별한 경우를 제외하고는 유효합니다. 하지만 상가 임대차에서는 상가임 대차법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

 

‘건물 매매 시 임차인은 아무 조건 없이 계약을 해지하고 상가를 명도 한다’라는 특약은 별다른 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신요구 행사 권리를 제한하고 임차인에게 불리한 내용으로서 효력이 없습니다.

 

그러므로 임차인은 해당 상가가 매매되더라도 계약갱신요구권을 행사함으로써 최초 임대차 기간을 포함하여 10년간 영업할 수 있습니다.

 

* 명도

건물을 비워 넘겨줌

 

 

 

 

 

2-14. 가계약금을 돌려받을 수 없나요?

 

상담 요지

동생과 함께 커피숍을 운영하려고 점포를 알아보던 중 맘에 드는 상가가 있어, 며칠 뒤 정식 계약을 하기로 하고 우선 임대인 계좌로 가계약금 100 만 원을 송금했습니다. 그런데 커피숍을 운영할 수 없는 사정이 생겨 임대 인에게 가계약금을 돌려달라고 했더니, 임대인이 돌려줄 수 없다고 거절합 니다. 법적으로 돌려받을 수 없나요?

 

답변 요지

임차인이 가계약금을 입금할 당시 임대인과의 합의가 본 계약 주요 급부의 중요 부분이 확정되지 않은 계약의 준비 단계인지 또는 주요 급부의 중요 부분이 확정된 조건부 계약인지에 따라 법적 해석이 달라집니다.

 

임차인이 지급한 가계약금이 소액이고 모든 계약 내용의 합의까지는 없더라도, 본 계약의 주된 내용인 매매목적물과 매매대금 등 매매 계약의 중요 요소들에 관한 합의가 이루어져 있는 경우라면 그 가계약은 양쪽 당사자를 구속하는 조건부 계약이 됩니다. 또한, 장래에 특정 가능한 기준, 방법 등에 관한 합의만으로도 매매 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 그렇게 된다면 임차인은 지급한 가계약금을 포기함으로써 계약을 해지할 수 있기 때문에 지급한 가계 약금을 돌려받지 못하게 됩니다. 그렇지 않고 가계약금이 단순한 보관금이라면 임차인은 지급한 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

2-15. 해약금은 보증금의 10% 아닌가요?

 

상담 요지

송파구 마천동에 조그만 상가를 소유하고 있는데, 편의점을 운영하려는 임차인을 소개받았습니다. 공인중개사가 보증금 1천만 원 월세 40만 원으로 중재한 후, 임차인은 계약금 100만 원을 제 계좌로 송금했습니다. 며칠 후본 계약을 체결하면서 준비한 자금이 넉넉지 않은 임차인 사정 때문에 보증금을 500만 원으로 조정하고 월세를 45만 원으로 약정했고, 계약금은 이미 송금받은 100만 원으로 명시했습니다. 그런데 임차인이 개인 사정으로 계약을 해제하면서 보증금 500만 원에 대한 10%만이 해약금이 되므로 50만 원은 돌려달라고 합니다.

 

답변 요지

당사자 간에 다른 약정이 없는 한 임차인은 지급한 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 일반적으로 보증금의 10%를 계약금으로 지급하는 것이 보통이지만, 해약금은 양 당사자가 계약 체결 시 약정한 계약금을 기준으로 합니다.

 

그러므로 임차인은 보증금의 20%로 약정한 1백만 원의 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

2-16. 임차인이 법인이면 상가건물임대차 보호법 적용 대상이 안 됩니까?

 

상담 요지

법인을 설립해서 스마트폰 대리점을 운영하려고 합니다. 점포를 임차할 때임차인이 법인이면 상가 임차인으로서 보호를 받을 수 없나요? 임대차 계약은 보증금 1억 원에 월세는 600만 원 예정입니다.

 

답변 요지

임차인이 법인이라도 상가 임차인으로서 현행법의 보호를 받을 수 있습니다. 상가건물임대차보호법에서는 임차인이 개인인가 법인 인가를 구별하지 않습니다. 사업자등록의 대상이 되는 임대차로서 임차인이 영업용으로 사용하는 건물이면 됩니다.

 

다만 환산보증금이 일정 금액을 초과하면 5% 인상 한도와 우선변 제권 등 일부 항목에 대해서는 보호 대상에서 제외됩니다. 환산보증 금은 서울지역의 경우 9억 원이므로 질문하신 임대차는 환산보증금 이하로서 상가건물임대차보호법 전체 항목에 대해서 상가 임차 인으로서 보호 대상이 됩니다.

 

 

 

 

 

2-17. 월세 2개월 연체하면 계약해지되나요?

 

상담 요지

임대료가 주변보다 고액인 데다 최근 영업도 부진하여 2개월분의 월세를 연체하였습니다. 그리고 며칠 전 임대인으로부터 계약을 해지한다는 내용 증명을 받았습니다. 계약 체결 당시에 임차인이 월세를 2개월 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 특약했습니다만, 정말 계약이 해지되는 건가요?

 

답변 요지

「상가건물임대차보호법」은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

양 당사자의 2기 차임연체 계약해지 약정은 ‘「상가건물임대차보호 법」 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이라면 특별한 사유가 없는 한 효력이 없습니다.

 

그러므로 임대인의 주장대로 지금 당장 임대차계약이 해지된다고 할 수 없을 것입니다.

 

 

 

 

 

2-18. 묵시적 갱신 상태에서 계약을 해지하면?

 

상담 요지

묵시적 갱신 상태에서 임차인이 계약 해지통고를 하고 짐을 모두 반출하였 다면, 임차인은 더 이상 월세를 지급하지 않아도 되고, 임대인은 바로 보증 금을 반환해야 하는 것 아닌가요?

 

답변 요지

상가건물 임대차가 묵시적으로 갱신된 상태에서 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인이 해지통고를 한 경우 임대 인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차가 종료됩니다 (상가건물임대차보호법 제10조 제5항).

 

따라서 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 임차인은 보증금의 반환을 청구할 수 있고, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

 

그리고 임차인은 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3개월이 지나기 전까지는 월세를 지급해야 합니다. 그때까지는 임대차가 존속하기 때문입니다.

 

한편, 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3개월이 지나고 즉 임대차가 종료되었는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 임차인이 영업을 하지 않고 있다면, 임차인은 월세를 지급하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

 

2-19. 갱신 요구한 임차인의 해지

 

상담 요지

2020년 1월에 임대차기간 2년으로 계약했습니다. 종료 2개월 전 임차인으로부터 갱신을 요구하는 내용증명을 받은 후, 임대료를 인상하지 않아 계약서를 다시 쓰지 않고 기존 금액으로 2년 더 있기로 합의했습니다. 그런데 지난달 갑자기 사정이 생겨 계약을 해지하려고 하니 3개월 뒤 보증금을 돌려달라고 합니다. 갱신요구한 임차인이 계약 기간 중 해지할 수 있나요?

 

답변 요지

임차인이 계약의 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 요구를 거절할 수 없어 임대차계약은 갱신됩니다.

 

임차인이 계약갱신을 요구했다면 임대차는 갱신되고, 갱신된 임대 차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다. 더군다나 위 사례와 같이 임차인이 계약갱신을 요구한 후 양 당사자가 계약기간 2년을 합의했다면, 계약서 작성 여부와 무관하게 임대차는 2년 재계약한 것으로 볼 수 있습니다.

 

계약서를 쓰지 않았을 뿐 명시적인 계약의 갱신 요구가 있고, 임대료 동결 등의 합의가 있었다면 이는 묵시의 갱신으로 보기 어려워 임차인에게 해지권이 없습니다.

 

따라서, 임차인은 일방적으로 계약을 해지할 수 없고 갱신된 임대차의 종료일까지 임대료 지급 의무가 있습니다.

 

 

 

 

 

2-20. 기대한 것과 전혀 다를 때, 전대차계약을 해지할 수 있나요?

 

상담 요지

종로 한 건물의 일부분에 대한 전차인(네일숍) 모집 공고를 보고, 2022년 9월 초경 전대인과 전화상으로 전대차하기로 하였습니다. 그리고 전차물의 상태는 확인하지 못한 채, 전대인의 요구에 따라 먼저 보증금 35만 원을 송금하였습니다.

 

그런데 전대인은 해당 점포를 사실상 개인 주택으로 이용하며 숙식하고 있었고, 전차하기로 한 부분도 단순히 커튼으로 구분만 되어 있는 사실을 확인하였습니다. 아직 계약서 작성 전인데 35만 원을 돌려받을 수 있을까요?

 

답변 요지

전대차계약은 당사자의 의사표시 합치로 성립하는 낙성계약이므로 계약서가 작성되지 않았다고 하더라도 구두 합의가 되어 귀하가 보증금을 지불한 이상 계약은 성립한 것으로 생각됩니다.

 

전대인은 전차인에게 전차목적물을 전차한 용도에 적합한 상태로 인도해 주고, 상태를 유지하여 줄 의무가 있습니다. 귀하는 구두계약 당시 전대인이 거주하고 있고 구분도 커튼 정도인 사실을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이라거나 전대인이 숙식을 해결하고 커튼 칸막이만으로 구분을 하는 것은 계약상 전대인의 중대한 의무 위반이라는 취지로 주장할 수 있습니다.

 

그리고 전대인을 상대로 계약의 취소 내지 계약해제를 이유로 하는 대금반환청구 소송이나 약식명령 신청을 해볼 수는 있을 것으로 사료됩니다.

 

 

 

 

 

2-21. 임차 후 8개월이 지난 현재까지 누수가 지속되는데, 어떻게 해야 합니까?

 

상담 요지

2022년 1월 최근 리모델링 공사한 상가건물에 임차하여 렌털 스튜디오로 사용할 예정이었습니다. 하지만 지붕이 유리로 되어 있는 독특한 구조에, 시공 하자가 심각하여 누수가 지속됩니다. 비가 오는 날이면 물이 줄줄 새어 아예 렌털이 되지 않을 정도입니다. 임대인은 수선하여 주겠다고 하기만 하고 막상 공사를 하지 않고 있습니다.

 

답변 요지

영업이 어려운 상태라는 것은 알겠으나, 임차목적물의 임차 목적에 아예 사용할 수 없는 상태에까지 이르지는 않았기에 현재 해지를 주장하였다가 나중에 소송 등에서 해지가 인정되지 않아 임차인이 오히려 임대료를 지급해야 하는 상황이 발생할 수도 있어 해지는 신중히 고려하셔야 할 것으로 판단됩니다.

 

하자 보수의 경우, 임대인에게 지속적으로 요청한 후, 임차인의 비용을 들여 공사 후 임대인에게 지급을 청구할 수 있습니다.

 

하지만 현실적으로 공사비용이 몇천만 원 정도 소요될 것으로 예상된다면, 상가건물임대차분쟁조정위원회의 감액신청 등을 통하여 해결하시는 것도 방법이라 생각됩니다.

 

소송으로 갈 시에는 손해배상의 액수를 책정해야 하는데 이는 감정 등으로 책정될 것으로 판단됩니다.

 

 

 

 

 

2-22. 코로나19로 임대료 감액 후 원상회복 시, 임대료 인상 한도 5%가 적용됩니까?

 

상담 요지

코로나19로 영업이 어려울 때 임차인의 요청에 따라 월세를 200만 원에서 150만 원으로 내려서 받고 있습니다. 처음 1년 간만 적용하기로 했다가 다시 임차인의 요청에 따라 1년을 연장했습니다. 이제 약속 기간이 끝나서 200만 원으로 올려 받으려 하는데, 이 경우에도 150만 원에 5%만 인상해야 합니까?

 

답변 요지

상가건물의 임대료가 경제 사정의 변동 등으로 인하여 상당하지 아니한 때에는 당사자는 임대의 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우 에는 5%를 초과할 수 없습니다.

 

하지만 위의 사례에서는 5% 인상 한도 적용을 받지 않습니다. 코로 나로 감액하기 전 임대료 수준 즉 200만 원 까지는 5% 한도 제한 없이 인상을 요구할 수 있습니다.

 

상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) 제3항 제1급 감염병에 의한 경제 사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서(5% 인상 한도를 말합니다)를 적용하지 아니한다.

 

 

 

 

 

2-23. 임대인이 계약을 불이행하면 해약 및 손해배상 청구할 수 있나요?

 

상담 요지

보증금 7천만 원, 월세 50만 원에 2021. 11. 29.부터 상가건물 1층의 일부 임차하기로 임대차계약서를 작성하였습니다. 임대인이 1층 확장공사가 끝나야 건물 부분을 인도해 주겠다고 하여 기다렸으나 5개월이 넘도록 아직까지 건물 부분을 인도해 주지 않고 있으며, 인도해 주기로 한 건물 부분에 대해서도 임대인이 전부 카페로 사용하고 있습니다. 채무불이행을 이유로 계약을 해제 또는 해지하고 보증금을 반환받고 손해배상도 받을 수 있나요?

 

답변 요지

임차인이 임대차계약에 따라 보증금을 완납하였는데도 임대인이 임대목적물을 인도해 주지 않고 있다면, 임차인은 임대인의 채무불 이행을 이유로 임대차계약을 해제하고 손해배상도 청구할 수는 있습니다.

 

다만 임차인이 임대차계약을 해제 내지 해지하기 위해서는 적어도 임대인을 상대로 내용증명 우편 등을 통하여, 상당한 기간을 두고 그 기간 내에 계약대로 건물을 인도할 것과 만약 인도하지 아니할 경우 계약을 해제한다는 취지의 최고는 하여야 할 것으로 보입니다.

 

그리고 위의 사례에서 손해배상을 청구하려면 임차인의 손해 발생에 대한 원인이 임대인의 태도라는 것을 입증해야 합니다.

 

 

 

 

 

2-24. 3개월분 월세를 연체한 임차인도 계약을 해지할 수 있나요?

 

상담 요지

최근 영업이 너무 어려워 3개월째 월세를 연체하고 있습니다. 임대차 기간을 3년으로 계약했는데 아직 1년 8개월이 남은 상태입니다. 신규임차인도 구해지지 않는 상황인데, 3기 차임연체 해지 약정에 따라 임차인도 해지할 수 있나요?

 

답변 요지

「상가건물임대차보호법」에 따라 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(동법 제10조의 8). 즉 계약서에 약정한 3기에 해당하는 차임 연체로 인한 해지권은 임대인에게만 있습니다.

 

차임을 지급해야 하는 임차인이 의무를 어겼을 때 계약의 해지 여부를 결정할 권한은 그 상대방인 임대인에게만 있는 것이므로, 임차인에게는 3기에 해당하는 차임 연체로 인해 해지할지 여부를 결정할 수 있는 권한이 없습니다.

 

 

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