주택 종합부동산세 과세대상 및 과세표준은?

 

종합부동산세란 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 겨우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.

 

 

종합부동산세 과세대상 및 납세의무자

가. 종합부동산세 도입(종합부동산세법 제1조)

종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 '05년부터 시행되었다.

 

 

나. 종합부동산세 과세대상(종합부동산세법 제2조)

종합부동산세는 「지방세법」상 재산세 과세대상 주택(주거용 건축물과 그 부속토지를 말함)을 과세대상으로 한다.

 

사례) 공부상 주택이나 실질은 상업용 건물로 사용한 경우 종합부동산세 과세대상 여부(국세청 적부 2008-0146, '08.10.31.)

쟁점 부동산에 대하여 지방자치단체에서 사실상의 용도에 따라 재산세 과세자료를 정정하지 않는 이상 쟁점부동산을 주택으로 보아 종합부동산세 과세대상임

 

 

다. 종합부동산세 납세의무자 및 과세기준일

(1) 일반적인 납세의무자(종합부동산세법 제3조, 제7조)

종합부동산세의 과세기준일은 재산세와 마찬가지로 6월 1일이다. 따라서 6월 1일에 주택을 소유한 자(재산세 납세의무자)는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

 

과세기준일의 의미는 「종합부동산세법」에서 규정하고 있는 과세대상이나 과세요건, 합산배제요건 등을 판단하는 기준일을 의미한다. 따라서 종합부동산세의 납부는 12월에 이루어지지만 납부세액은 12월을 기준으로 판단하는 것이 아니라 6월 1일을 기준으로 판단하는 것이다. 

 

(2) 특수한 경우 납세의무자(종합부동산세법 제2조 2항, 제7조의 2)

주택을 과세기준일(6월 1일) 현재 양도하는 경우 취득자(양수인)에게 납세의무가 있으며, 신탁한 주택도 위탁자에게 납세의무가 있다.

 

Q & A

재산세와 종합부동산세의 다른 점은 무엇이고 각각 과세는 어떻게 이루어지나요?

부동산 등 보유자에 대하여 1차로 소재지 관할 시·군·구에서 재산세를 부과하고 2차로 전국에 소재한 주택·종합한산토지·별도합산토지를 인별로 합산한 가액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 금액에 대해 종합부동산세를 부과합니다.

 

재산세와 종합부동산세의 다른 점은 무엇이고 각각 과세는 어떻게 이루어지나요?

네, 그렇습니다. 주택의 부속토지만 소유한 경우에도 지방세법에 따라 주택분 재산세가 과세되므로 인별 주택 공시가격을 합산한 금액이 9억 원(1세대 1 주택자는 12억 원 법인은 0원) 이상인 경우 종합부동산세가 과세됩니다. 또한 주택 부속토지만 소유한 경우에는 세율적용 또는 1세대 주택 판단 시 보유 주택 수에 포함됩니다.

 

부친이 사망하셨으나, 현재 상속등기가 되지 않은 재산에 대한 종합부동산세는 누구에게 부과되나요?

과세기준일 이전에 상속개시된 경우로서 과세기주닐 이전 상속등기를 이행하지 않고 사실상의 소유자를 지방자치단체에 신고하지 않은 경우에는 행정안전부령이 정한 주된 상속자를 재산세 및 종합부동산세 납세의무자로 합니다. 이 경우 주된 상속자는 민법상의 상속지분이 가장 높은 상속인으로 하되, 상속지분이 가장 높은 자가 2명 이상인 경우 그중 연장자로 합니다.

 

종합부동산세 과세표준과 세액의 계산

가. 종합부동산세 계산방법(종합부동산세법 제8조)

종합부동산세 역시 다른 세금과 마찬가지로 과세표준에 세율을 곱하여 세액을 계산한다. 주택에 대한 종합부동산세 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 기본공제금액을 차감한 금액에 공정시장가액 비율을 곱한 금액으로 한다.

 

  ◇ 주택분 종합부동산세 과세표준

       = (인별 주택 공시가격 합계액 - 기본 공제금액 9억 원 or 12억 원) x 공정시장가액비율

 

다만, '21년부터 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우에는 다음의 경우를 제외하고 기본공제 9억 원 적용을 폐지하였다.

 

< 기본공제 9억 원이 적용되는 법인 >

◈ 「공공주택 특별법」에서 정하는 공공주택사업자   ◈ 「주택법」에 따른 주택조합, 「도시 및 주거환경정비법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 사업시행자   ◈ 「상속세 및 증여세법」에서 정하는 공익법인   ◈ 「민간임대주택에 관한 특별법」상 건설임대주택사업자   ◈ 「도시개발법」, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 임대주택 건설·공급의무가 있는 사업시행자('23년부터 추가)   ◈ 「사회적기법 육성법」에 따른 사회적기업과 「협동조합 기본법」에 따른 사회적협동조합('22년부터 추가)   ◈ 종중('22년부터 추가)

◈ 법인 보유 주택분 종합부동산세 과세표준 = 주택 공시자격 합계액 x 공정시장가액비율

 

다음은 종합부동산세 과세표준이 어떻게 결정되는지 살펴본다.

 

(1) 주택 공시가격

주택 공시가격은 재산세와 같이 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액을 말한다. 다만, 재산세 부과 시 감면이 적용된 주택의 경우에는 감면이 적용된 후의 공시가격을 의미한다.

 

  ◈ 「종합부동산세법」상 공시가격 = 주택 공시가격* - (주택 공시가격 x 재산세 감면율)

    * 공시가격 : 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격, 공동주택가격

 

(2) 기본공제

종합부동산세는 주택의 공시가격 합계액에서 기본공제금액을 차감한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 1세대 1 주택자인 경우 기본공제금액은 12억 원이며 법인은 0원, 그 외의 경우 기본공제금액은 9억 원이다.

 

  ◈ 기본공제금액 : 9억 원(1세대 1 주택자인 경우 12억 원)

 

(3) 공정시장가액비율(종합부동산세법 제2조의 4)

공정시장가액비율은 60%~100% 범위에서 대통령령으로 정하며 '18년까지 80%의 비율로 적용해 오다 '19년부터 매년 5%씩 상향하다 '22년부터는 60%를 적용한다.

 

연도	'18년 이전	'19년	'20년	'21년	'22년 이후
공정시장가액비율	80%	85%	90%	95%	60%

 

 

나. 종합부동산세 과세표준

주택 소유자의 국내 보유주택 공시가격 합산액에서 기본공제금액을 차감 후 공정시장가액비율을 곱한 금액이 주택분 종합부동산세 과세표준이 된다.

 

◈ 과세표준 = 주택 공시가격* 합계 - 9억원** x 공정시장가액비율(60%)    * 재산세 감면이 적용된 경우 감면을 적용한 공시가격    ** 1세대 1주택자는 12억원, 법인은 0원

 

 

다. 세율적용과 납부할 세액 계산(종합부동산세법 제9조)

주택에 대한 종합부동산세 세율은 과세표준액에 따라 6단계 초과누진세율을 적용하며, '19년부터 다주택자('23년부터는 3 주택 이상)에 대하여는 중과세율을 적용한다.

 

다만, 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우에는 다음의 경우 (누진세율을 적용)를 제외하고, 단일세율(2.7%, 5%)을 적용한다.(종합부동산세법 제4조의 4)

◈ 「공공주택 특별법」에서 정하는 공공주택사업자   ◈ 「주택법」에 따른 주택조합, 「도시 및 주거환경정비법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 사업시행자   ◈ 「상속세 및 증여세법」에서 정하는 공익법인   ◈ 「민간임대주택에 관한 특별법」상 건설임대주택사업자   ◈ 「도시개발법」, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 임대주택 건설·공급의무가 있는 사업시행자('23년부터 추가)   ◈ 「사회적기법 육성법」에 따른 사회적기업과 「협동조합 기본법」에 따른 사회적협동조합('22년부터 추가)   ◈ 종중('22년부터 추가)

 

23년 종합부동산 세율

 

(1) 주택수 계산방법

3 주택 이상자에 대한 중과세율 적용 시 과세기준일(6.1.) 현재를 기준으로 주택 수를 판단한다. 즉, 6월 1일에 3 주택을 소유하고 있었다면 이후에 해당 주택을 처분하더라도 중과세율을 적용한다.

 

다만, 세율 적용 시 주택 수는 1세대 1 주택과 같이 세대 구성원 전체의 보유 주택수가 아니라 납세의무자 개인이 보유한 주택에 한정하여 주택수를 판정하며, 합산배제 임대주택과 기타 주택은 세율 적용 시 주택에서 제외한다.

 

또한, 상속주택, 무허가주택의 부속토지, 1세대 1 주택자로 보는 자가 소유한 신규주택, 1세대 1 주택자로 보는 자가 소유한 지방 저가 주택은 세율 적용 시 주택에서 제외한다.

 

◈ 상속주택 : 상속을 원인으로 취득한 주택(조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함)으로 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않는 주택. 단, 지분율에 상당하는 공시가격이 수도권 6억원(비수도권 3억원) 이하이거나 지분율이 40% 이하인 주택의 경우 기간 제한 없음 ◈ 무허가주택의 부속토지 : 토지의 소규원 또는 지상권 등 토지를 사용할 수 있는 권원이 없는 자가 「건축법」 등 관계 법령에 따른 허가 등을 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축하여 사용 중인(주택을 건축한 자와 사용 중인 자가 다른 주택을 포함)의 부속토지 ◈ 신규주택 : 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 과세기준일 현재 신규주택 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 경우 신규주택 ◈ 지방 저가주택 : 1주택자가 소유하는 공시가격 3억원 이하의 1주택으로서 아래 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택    - 수도권 밖의 지역으로서 광역시(광역시에 소속된 군 제외) 및 특별자치시(「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍면 제외)가 아닌 지역    - 수도권 지역 중 「국가균형발전 특별법」 제2조제9호에 따른 인구감소지역과 「접경지역지원 특별법」 제2조제1호에 따른 접경지역 모두에 해당하는 지역 중 기획재정부령으로 정하는 지역(인천광역시 강화군 및 옹진군, 경기도 연천군)

 

<세율적용 주택수 판정사례>

사례	본인			배우자	주택수 판정	1세대 1주택
	일반주택	부속토지	임대주택
1	주택1	부속토지1			1주택	O*
2	주택1		주택1		1주택	O
3	주택2	부속토지1	주택1		3주택	X
4		부속토지2			2주택	X
5	주택1			주택2	1주택	X
6	주택1/2			주택1/2	1주택	△**

* 본인이 주택에 주민등록 및 실제 거주하는 경우에만 1세대 1 주택 적용

** 부부공동명의 주택에 대해 1 주택자로 신청한 경우 1세대 1 주택 적용 가능('21년 이후)

 

(2) 주택분 종합부동산세액 계산

주택분 종합부동산세 과세표준에 주택분 종합부동산세 세율(0.5%~5%)을 적용하여 주택분 종합부동산세액을 계산한다.

 

◈ 주택분 종합부동산세액      = 주택분 종합부동산세 과세표준 x 세율      = 주택 공시가격 합계 - 9억원* x 공정시장가액비율 x 세율        * 1세대 1주택자 12억원, 법인 0원

 

(3) 공제할 재산세액(종합부동산세법 제4조의 2 1항)

종합부동산세와 재산세는 각각 국세와 지방세라는 점과 세율 등에 있어서 차이가 있지만 주택을 과세대상으로 하여 부과된다는 점에서 동일하다. 

 

따라서 「종합부동산세법」에서는 동일 재산에 대해 재산세와 종합부동산세가 이중으로 과세되는 현상을 방지하기 위하여 종합부동산세 과세표준 금액에 부과된 재산세 상당액을 납부할 종합부동산세액에서 공제함으로써 이중과세를 조정하고 있다.

 

즉, 과세대상 주택의 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세와 과세표준이 중복되는 금액에 해당하는 재산세액을 종합부동산세 산출 시 공제하는 것이다.

 

공시가격 15억원의 주택에 대하야 재산세는 주택 전체에 부과되고 종합부동산세는 9억원 초과분에 대하여 과세되므로 종합부동산세와 재산세가 중복 과세되는 6억원*에 대한 이중과세를 조정하기 위하여 재산세액 공제제도를 적용함 *종합부동산세와 재산세 모두 각각의 공정시장가액 비율이 적용되므로 해당 비율을 반영하여 공제할 재산세액을 산출함

 

질문) 종합부동산세에서 공제하는 재산세액이 실제 납부한 재산세액보다 적은 이유는?

종합부동산세에서 공제하는 재산세액은 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세의 과세표준 금액 상당액에 해당하는 재산세만을 공제하므로 실제 납부한 재산세와 다를 수 있습니다. 또한, 순수 재산세액만을 공제대상으로 재산세와 동시에 부과되는 재산세 도시지역분, 지역자원시설세 및 지방교육세는 공제하는 재산세액에서 제외됩니다.

 

2023년 종합부동산세 요약표.pdf

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