주택 재산세 과세대상과 납세자는?

주택을 보유하고 있다면 재산세를 납부해야 한다. 재산세는 토지, 건축물, 주택 등에 부과되는데, 이 중 주택에 대하여 부과되는 재산세를 '주택재산세'라고 한다.

 

주택의 종류와 범위(지방세법 제104조)

(1) 주택의 정의와 종류

'주택'이라 함은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말한다. 

주택의 유형은 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 공동주택이라 함은 아파트나 연립주택, 다세대주택이 해당되며, 여러 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구주로 된 주택을 말한다. 그 외에는 단독주택(단독주택, 다가구주택, 다중주택)이다.

 

<주택의 종류>

구분		세부 종류
주택	단독주택	단독주택, 다가구주택, 다중주택
	공동주택	아파트, 연립주택, 다세대주택

 

(2) 다가구주택의 과세

「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택은 1 가구가 독립하여 구분사용할 수 있도록 분리된 부분을 1구의 주택으로 본다. 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 구분되고 주택 전체를 기준으로 산정된다. 이 경우 재산세는 각 가구별로 안분하여 과세표준과 세율을 적용한다.

 

(3) 겸용주택의 과세

하나의 건축물이 주거와 주거 외의 용도에 겸용되는 경우에는 주거용이 사용되고 있는 부분만을 주택으로 보며 부속토지는 주거와 주거 외의 용도에 사용되고 있는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 주택 외 건물의 부속토지로 구분한다.

 

(4) 무허가주택의 과세

무허가 건축물은 주거용으로 사용하여도 무허가 면적이 전체의 50%를 초과하는 경우, 건축물은 주택으로 보지 않고 부속토지는 종합합산과세 한다. 다만, '21년에 주택으로 재산세가 부과된 무허가 건축물은 계속하여 주거용으로 사용하는 경우에 한하여 주택으로 부과한다.

 

사례) 주거용 오피스텔에 대한 과세요령(지방세운영과-2241, '10.5.28.) ◇ (과세원칙) 일반적으로 건축물을 과세하나 현황과세의 원칙에 따라 주거용으로 사용하는 경우에 한해 주택으로 과세함 ◇ (주거용도 판단기준) 주거사실을 증명할 수 있는 자료(주민등록, 사업자등록증, 취학여부, 수도·전기·가스사용 현황 등)     ※ 재산세 현황의 변동신고를 통해 주택 재산세 분류를 신청(지방세법 제120조 1항) ◇  (과세표준 적용방법) 건물과 부속토지를 각각 구분하여 산출한 시가표준액의 합을 '준주택'의 시가표준액으로 적용하여 건물과 토지의 시가표준액 합계에 주택 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준 산출

 

질문) 주택은 없고 주택이 소재한 곳의 토지만 가지고 있는 경우에도 주택 재산세를 내야 하나요?

네, 그렇습니다. 「주택법」 제2조 제1호의 규정에 의하여 세대 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 지어진 건축물과 그 부속토지까지를 주택의 범위에 포함하고 있습니다.

 

질문) 등기가 되지 않은 무허가 건물을 있는데 재산세를 내야 하나요?

재산세는 사실현황에 따라 과세하기 때문에 공부에 등재가 되어있지 않아도 재산세가 부과됩니다.

사례) 생활숙박시설을 주택으로 사용하는 재산세 적용세율(대법원 2019두56357, 2020.2.13.) 지방세법 및 건축법 관련 규정을 종합하면, 건축법상 숙박시설은 건축물로 재산세를 부과하도록 하고 있고, 그 숙박시설은 건축법 시행령에서 서분하고 있음. 그런데 이 사건은 건물은 수개의 개별 호실로 나누어져 취사시설, 세탁시설, 가구 등이 이미 설치되어 있고, 건축법 시행렬에서 정의하는 생활숙박시설의 요건을 갖추고 있고 건물의 등기부 및 건축물대장상 용도가 생활숙박시설 또는 숙박시설로 되어 있는 것과도 일치함. 따라서 지방세법 제111조 제1항 제2호 다목의 '그 밖의 건축물'로 보고 재산세를 부과한 처분은 적법하다.

 

질문) 오피스텔을 주거용도로 사용하는데, 주택으로 재산세가 과세되나요?

일반적으로 오피스텔은 건축물로 과세되지만 현황과세의 원칙에 따라 주거용으로 사용하는 경우에 납세자의 신청에 한해 주택으로 과세하고 있습니다. 관할 지방자치단체에 주거사실을 증명할 수 있는 자료(주민등록, 사업자등록, 취학여부, 수도·전기·가스사용 현황 등)와 함께 재산세 변동신고를 접수하여 주택 재산세 분류를 신청하실 수 있습니다.

 

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재산세 과세기준일과 납세의무자

 

(1) 주택 재산세의 과세기준일(지방세법 제114조)

주택 재산세는 주택보유 기관과 관계없이 매년 6월 1일에 주택을 소유하고 있으면 부과된다. 주택의 소유 여부는 취득시기 판단에 좌우되며, 취득의 시기인 잔금지급일, 등기접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 소유자를 판단한다.

사례) 재산세 과세기준일 관련 헌재 판례(2006헌바111, 2008.9.25.) 이 사건은 법률조항은 조세행정의 효율성을 노피고 조세징수비용을 줄이기 위하여 매년 1회 일정한 시저메 과세대상 재산을 사실상 소유하는 자를 재산세 납세의무자로 저한 것이고, 재산세의 본질상 과세대상 재산의 수익 여부나 보유기간의 장단은 따질 필요가 없는 것이므로 이 사건 법률조항이 재산의 수익 여부나 보유기간의 장단을 고려하지 아니한 채 재산세 납세의무자를 정하였다고 하여 불합리함이라 볼 수 없다. 따라서 이 사건 법률조항이 헌법이 부여한 조세입법권을 잘못 행사하였다거나 재산권을 침해하는 입법이라고 보기 어렵다. 이 사건 법률조항에 의하여 과세기준일 현재 과세대상 재산의 보유기간이 1년 미만인 경우에도 1년분 재산세액을 전부 부담해야 하는 재산상 불이익을 받게 된다고도 볼 수 있지만, 이는 재산 보유세의 본질상 합당한 것이라고 볼 수 있고, 재산세의 부담과 관련된 전후 소유자의 이해관계는 과세대상 재산의 거래과정에서 조정될 수 있는 것이므로, 이 사건 법률조항의 헌법 적합성을 허무는 사유로 삼기 어렵다.

 

(2) 재산세 납세의무자(지방세법 제107조)

과세기분일(매년 6월 1일) 현재 주택을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 그 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분 계산한 부분에 대해서는 각각 그 소유자에게 납세의무를 부과한다.

 

한편, 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 않아 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 주택의 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

사례) 소유권이전 소송으로 인한 원상회복결정에 따른 재산세 납세의무자(대법원 98두11458, 2000.1.28., 2010두24258, 2011.2.24.) 소유권 이전 소송에 따른 원상회복결정은 소송당사자간에만 그 효력이 발생할 뿐이지 직접권리를 취득하는 것이 아니므로 원상회복을 구하는 판결을 받아 그 등기 명의가 원상회복되었다 하더라도 소유권이전등기 확정판결 이전 사실상 납세의무자에게 부과된 납세의무에 영향을 미칠 수 없음

다만, 과세기준일 현재 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 다음의 경우에는 일정 요건을 갖춘 자를 납세의무자로 의제한다.

 

㉮ 공부상 소유자

공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자를 납세의무자로 본다.

 

㉯ 상속재산에 대한 주된 상속자

상속이 개시된 재산으로 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 행정안전부령이 정하는 주된 상속자를 납세의무자로 본다.

 

주된 상속자란?

민법 상 상속지분이 가장 높은 사람으로 하되, 상속지분이 가장 높은 사람이 두 명 이상이면 그중 나이가 가장 많은 사람

질문) 상속받은 주태게 대해서 아직 상속등기를 완료하지 못했는데, 누구 앞에서 재산세가 부과되나요? 상속재산에 대하여 피상속인(사망자) 명의에서 상속인 명의로 등기이전이 되지 않았고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 '주된 상속자'에게 재산세가 부과됩니다. '주된 상속자'는 상속자들 간 지분이 가장 높은 사람을 말하며, 지분이 가장 높은 사람이 여러 명인 경우 그중 가장 나이가 많은 사람이 주된 상속자가 되며, 재산세 납세의무자에 해당되는 것입니다.

 

㉰ 미신고 종중재산의 경우 공부상 소유자

공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중 소유임을 신고하지 아니한 때에는 공부상의 소유자를 납세의무자로 본다.

 

㉱ 신탁재산의 위탁자

「신탁법」 제2조에 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다. 2021년 1월 1일 지방세법 개정으로 신탁재산의 납세의무자가 수탁자에서 위탁자로 변경되었다.

 

㉲ 파산재산의 공부상 소유자

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 파산선고 이후 파잔종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산의 경우에는 공부상 소유자를 납세의무자로 한다. 

 

 

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