주택 수 산정 기준은?

주택 취득세와 관련하여 주택수 산정기준, 계산방식, 산정예외(중과 제외 주택, 상속주택, 저가 오피스텔, 혼인 전 소유주택) 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

주택수 산정(지방세법 시행령 28의 4)

 

다주택자 중과세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말한다.

 

주택의 공유지분이나 부속토지만을 '소유'하거나 '취득'하는 경우에도 주택을 '소유'하거나 '취득'하는 것으로 본다. 따라서 취득하는 주택이 공유지분이거나 주택 부속토지를 취득하는 경우에도 주택의 취득으로 보아 해당 세율을 적용하고, 다른 주택을 취득할 때 해당 세대가 보유하고 있는 공유지분이나 주택 부속토지도 주택 수에 포함된다. 다만, 2023년 3월 14일부터 주택의 부속토지 시가표주액 1억원 이하인 경우에는 주택 수에서 제외된다.

 

주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 본다.

 

1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 본다. 즉 부부가 1 주택을 공동으로 소유하는 있는 주택은 2 주택이 아닌 1 주택으로 본다.

 

 

 

질문) 부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산방식은?  

세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 '세대'가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다. 다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1 주택을 소유하는 것으로 산정합니다.

 

 

 

질문) 상속주택도 주택 수에 포함되는지? 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택 수 계산방식은?

지분상속 등 다양한 상속 상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1 주택 세율(1~3%)이 적용됩니다. 그리고, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 상속한 경우에도 주택 수에 포함하되, 상속개시일부터 5년 이내에는 소유 주택 수에 포함하지 않습니다. 또한 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함되는데, 이 경우 상속주택을 여러 명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단합니다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 '당해 주택에서 거주하는 사람'과 '최연장자' 순으로 판단합니다.

 

 

 

질문) 주택수 산정에서 제외되는 1억원 이하 주택에 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함되는지?
입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택 수에 산정하고, 오피스텔의 경우 시가표준액 1억원(건축물시가표준액과 부속토지의 시가표준액의 합) 이하인 경우 주택 수 산정에서 제외합니다.

 

 

분양권·입주권·오피스텔의 주택수 산정

조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 취득은 주택 취득세 과세대상은 아니지만, 이를 보유하고 있는 경우 그 세대의 소유 주택 수에 가산한다. 2020년 8월 12일 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다.

 

㉮ 조합원입주권

「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위. 즉 조합원 입주권(재건축사업 또는 재개발 사업, 소규모 재건축사업의 조합원으로서 취득한 것)은 주택 수에 가산한다. 이 경우 기존 조합원의 조합원입주권 취득 시점은 관리처분계획인가 후 주택이 멸실된 시점이고, 승계조합원의 조합원입주권 취득 시점은 기존 조합원 소유의 조합원입주권(기존 주택 멸실 이후 토지 등 취득)을 취득한 시점이다.

 

㉯ 주택분양권

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제2호에 따른 "부동산에 대한 공급계약"을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 주택분양권이라고 하며 해당 주택분양권을 소유한 세대의 주택 수에 가산한다.

이 경우 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.

 

㉰ 오피스텔

「지방세법」 제105조에 따라 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다. 2020년 8월 12일 이후 신규로 취득하는 오피스텔부터 적용하고, 그전에 매매 또는 분양계약을 체결한 경우에는 주택수에서 제외한다. 한편 오피스텔 자체의 취득에 대해서는 4%의 표준세율이 적용된다.

 

 

 

질문) 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되는지?

오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.

 

 

 

질문) 1세대 2 주택인 상황에서 8월 12일 이후 분양권을 취득한 경우로서 해당 분양권에 의한 주택을 취득하는 경우 세율 적용 방법은?

법 시행일(8월 12일) 이후에 취득한 분양권에 의한 주택 취득은 분양권 취득일을 기준으로 세대별 주택 수를 산정하므로 분양권 취득당시 주택 수에 따른 세율을 적용합니다. 따라서, 취득하는 분양권이 조정대상지역인 경우 분양권에 의한 주택 취득 시 12%를 적용하며, 중간에 주택을 처분하더라도 해당 세율을 적용합니다.

 

 

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주택 수 산정 제외

다주택자의 주택 수 판단 시 중과제외주택은 해당주택의 취득 시에 중과세에서 제외될 뿐 아니라 다른 주택 취득 시 보유 주택 수 산정에도 제외된다. 하지만 중과제외주택과 주택수 산정에서 제외되는 주택이 반드시 일치하지는 않는다(법인과 관련된 중과제외 주택 등은 제외). 중과제외 주택 등 주택수 산정에서 제외되는 주택 유형을 보면 다음과 같다.

 

㉮ 중과제외주택

주택수 산정일 현재 시가표준액(주택공시가격)이 1억원 이하인 주택은 제외되는데, 재개발, 재건축 사업구역 내 주택 등은 1억원 이하라도 제외하지 않는다. 취득 시에는 시가표준액이 1억원 이하였지만, 다른 주택의 취득일(주택수 산정일) 현재 1억원을 초과한 경우 해당 주택은 주택 수에 포함한다. 사업용 노인복지주택, 고공지원민간임대주택으로 공급하기 위해 취득하는 주택, 가정어린이집, 사원임대주택, 지정·등록문화재 주택, 주택건설사업자가 주택건설사업을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택, 공사시공자가 대물변제로 취득하는 주택, 농어촌주택 등 일정 요건을 충족하는 경우 주택 수 산정에서 제외한다. 

 

㉯ 주거용 건물 건설업자가 신축하는 주택

주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택은 주택 수 산정에서 제외한다. 자신이 건축주가 되어 주택을 건축하였으나 아직 판매되지 않은 재고 주택을 의미한다. 다만 해당 주택에 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 주택 수에 포함한다.

 

㉰ 상속주택

상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 상속 개시일부터 5년간 주택 수에 제외한다. 상속받은 주택의 지분만 소유한 경우에는 주된 상속자 적용기준에 따라 주된 상속인의 주택 수에 포함되고 주된 상속인이 아닌 경우에는 주택 수 산정에서 제외된다. 20년 8월 12일 이전에 상속받은 경우라면 2025년 8월 12일까지 주택 수 산정 시 고려할 필요가 없다. 한편 상속받은 주택 분양권 또는 조합원 입주권이 주택으로 전환된 경우에는 5년간의 기간이 경과하지 않더라도 주택으로 본다.

 

㉱ 저가 오피스텔

오피스텔은 2020년 8월 12일 이후 취득하는 경우로써 주택분 재산세가 부과된 경우에 한해 주택 수 산정하는데, 이 경우라도 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 주택 수 산정에서 배제된다.

 

㉲ 1억원 이하 부속토지

주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지만을 소유한 경우 해당 부속토지는 주택 수 산정에서 배제된다.

 

㉳ 혼인 전 소유 주택

혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자 혼인 전부터 소유하고 있는 주택은 주택 수 산정에서 배제된다.

 

 

일시적 2 주택(지방세법 시행령 28의 5, 36의3)

① 일시적 2 주택 의미

1세대 2 주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 8% 세율이 적용되지만, 일시적 2 주택에 해당하는 경우에는 표준세율(1%~3%)이 적용된다.

 

일시적 2 주택이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 "종전주택등"이라 함)을 1개 소유한 1세대가 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1 주택(신규주택)을 추가로 취득한 후 일시적 2 주택 기간 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우 해당 주택(신규주택)을 말한다.

 

한편 조합입주권·주택분양권과 주택 간의 일시적 2 주택 관계에서, 신규 주택이 조합원입주권·주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택 등이 조합원입주권·주택분양권인 경우에는 신규 주택을 종전 주택 등으로 본다. 예를 들어 조합원입주권·주택분양권이 있는 사애에서 신규 주택을 취득하는 경우 또는 주택이 있는 상태에서 주택분양권 의한 주택을 취득(신규 주택)하는 경우 그 신규 주택을 처분하더라도 일시적 2 주택이 될 수 있다.

 

② 일시적 2주택 기간

신규 주택(종전 주택 등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 해당 입주권 또는 주택분양권에 의한 주택)을 취득한 날부터 3년(종전 주택 등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 3년*)을 말한다.

  * 지방세법 시행령 28의 5 개정 : (22년 5월 10일 ~ 23년 1월 11일) 2년, (23년 1월 12일 ~) 3년

 

한편 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우(계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 한정)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다. 즉 신규주택의 취득시점에 조정대상지역(종전주택도 조정대상 지역)이더라도 해당 신규주택의 계약시점에 신규주택 또는 종전주택이 조정대상지역이 아니면 3년의 기간이 적용된다.

 

③ 재개발·재건축 멸실예정주택과 일시적 2 주택 관계

재개발·재건축 사업구역 내 소유하고 있는 종전주택이 관리처분계획인가 후 멸실되지 않은 사애에서 사업지구 사업지구 외의 신규 주택을 취득하는 경우 신규 주택이 일시적 2 주택이 되기 위해서는 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 처분(매각·증여 또는 멸실) 해야 한다.

 

이 경우 종전 주택이 관리처분계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택을 처분한 것으로 본다. 이는 관리처분계획인가 이후 사업구역에서 대체주택을 취득하여 이사하였지만, 사업의 장기화로 일시적 2 주택 기간 내에 멸실이 어려운 경우를 고려한 것이다. 

 

한편, 사업구역 이외의 지역에 종전 주택을 소유한 상태에서 재개발·재건축 사업구역의 관리처분계획 인가 후 멸실 예정인 주택(신규 주택)을 취득한 경우 해당 신규주택이 일시적 2 주택이 되기 위해서는 종전 주택을 일시적 2주택 기간 내에 처분해야 한다. 

 

질문) 주택과 조합원입주권을 소유한 상태에서 조합원입주권으로 주택을 취득(주택 준공)하는 경우 중과세율이 적용?

조합원입주권에 의한 주택 취득은 유상거래로 인한 취득이 아닌 원시취득이므로 소유주택 수와 무관하게 2.8% 세율이 적용됩니다.

 

질문) 양도세 1 가구 1 주택 비과세 적용 시 일시적 2 주택 요건과 취득세 적용시 일시적 2 주택자 요건에 차이가 있는지요?

취득세는 취득하는 주택으로부터 얻는 이익에 대해 과세하는 것이 아닌 취득행위에 대해 과세하는 세금으로 양도소득세와 본질적으로 차이가 있습니다. 조정대상지역에서  취득하는 주택이 일시적 2 주택이 되기 위해서는 주택취득일로부터 일시적 2주택 기간 이내에 종전 주택을 처분해야 합니다. 그 밖에 신규주택을 종전주택 취득일로부터 1년 이후에 취득한다거나 신규주택으로 전입해야 하는 의무규정은 두지 않고 있습니다.

 

 

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