주택 취득 자금조달 계획 및 자금출처 방법은?

부동산 거래(해제·무효·취소) 신고 방법, 거래신고 지연 및 미신고 과태료, 주택취득자금 조달 및 입주계획서, 자금출처 조사 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 부동산 거래신고와 자금조달 계획

 가. 부동산 거래의 신고

   (1) 부동산 거래신고(부동산거래신고법  제3조)

부동산(분양권, 입주권 포함)을 거래하는 매수인과 매도인(이하 거래당사자)은 매매계약을 체결하였을 경우 계약일로부터 30일 이내에 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장(이하 신고관청)에게 부동산 실제 거래가격 등을 '부동산거래계약 신고서'에 따라 공동으로 신고하여야 하며, 「공인중개사법」에 의하여 중개사무소 개설등록을 한 개업공인중개사의 중개거래인 경우 개업공인중개사가 신고하여야 한다. 공동으로 중개를 하는 경우에는 해당 개업 공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.

 

다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하거나 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있다.

 

주택 거래당사자 중 모든 법인(매도·매수 모두 해당)은 주택 매매계약 체결 시 거래상대방이 해당 법인의 임원 및 법인의 임원과 친족관계가 있는지 여부, 주택 취득목적 등을 '법인 주택 거래계약 신고서'에 따라 추가로 신고하여야 한다.

 

 (2) 부동산 거래의 해제 등 신고(부동산거래신고법 제3의 2)

거래당사자는 부동산 거래를 신고한 후 해당 거래계약이 해제, 무효, 취소된 경우 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 하며, 개업공인중개사가 거래신고를 한 경우에는 개업공인중개사가 해제신고를 할 수 있다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하거나 개업공인중개사가 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있다. 

 

부동산 거래 신고는 신고관청에 서면으로 신고하거나, 부동산거래신고관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)에서 신고할 수 있다.

 

<국토교통부 부동산거래관리시스템 부동산 거래 신고 화면>

부동산 거래관리시스템 페이지

 

부동산 거래의 신고

• 신고대상 : 부동산 매매계약(분양권·입주권 전매 포함)
• 신고기간 : 계약체결일로부터 30일 이내
• 신고의무자 : 거래당사자(매도자, 매수자), 개업공인중개사
• 신고방법 : 인터넷 신고(부동산거래관리시스템, rtms.molit.go.kr), 방문신고(시·군·구청 부동산과)

 

[별지 제1호서식] 부동산거래계약 신고서(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙).hwp

0.07MB

[별지 제1호의2서식] 법인 주택 거래계약 신고서(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙).hwp

0.02MB

[별지 제1호의3서식] 주택취득자금 조달 및 입주계획서(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙).hwp

0.07MB

 

 (3) 과태료

부동산 거래를 지연신고 하거나 미신고한 경우 거래가격과 지연기간에 따라 500만원 이하의 과태료가 부과되며, 실제 거래가격을 거짓으로 신고하였을 경우 거짓신고 금액에 따라 일정률의 과태료가 부과된다.

 

<부동산 거래신고 지연 및 미신고 시 과태료>

지연기간 / 거래가격	1억 미만	1억원 이상 5억원 미만	5억원 이상
3월이하	10만원	25만원	50만원
3월초과	50만원	200만원	300만원

 

<실제 거래가격 거짓신고 시의 과태료>

실제 거래가격과 신고가격 차이	10% 미만	10% 이상 20% 미만	20% 이상
과태료	실제 거래가격의 100분의 2	실제 거래가격의 100분의 4	실제 거래가격의 100분의 5

 

 

 나. 주택취득자금 조달 및 입주계획서(부동산거래신고 시행령 제3조 1항)

<자금조달계획서 제출대상>

구분	제출대상
투기과열지구·조정대상지역	거래가격과 관계없이 모든 주택거래
비 규제지역 (투기과열지구·조정대상지역 외)	거래가격 6억원 이상 주택거래
법인(매수) 주택거래	지역·거래가격과 관계없이 모든 주택거래

 

규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 내 주택을 매수한 경우, 법인 외의 자가 비규제지역 내 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수한 경우 및 법인이 주택을 매수한 경우 매수인은 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식을 기재한 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 부동산거래계약 신고서와 함께 제출하여야 한다. 그리고, 투기과열지구 내 주택을 매수한 경우에는 매수자가 자금조달계획서에 실제 기재한 자금에 대한 증빙서류도 첨부하여야 한다.

 

<증빙서류 제출대상>

구분	제출대상
투기과열지구	거래가격과 관계없이 모든 주택거래 (법인·개인 구분없음)

 

자금조달계획서 또는 증빙자료를 제출하지 아니할 경우 500만원 이하의 과태료가 부과되며 실거래 신고필증 미발급으로 인해 소유권이전 등기가 불가하게 된다.

 

<자금조달 증빙 제출서류>

항목별		제출 서류
자기자금	금융기관 예금액	잔고증명서, 예금잔액증명서 등
	주식·채권 매각대금	주식거래내역서, 잔고증명서 등
	증여·상속 등	증여·상속세 신고서, 납세증명서 등
	현금 등 기타	소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 등 소득 증빙 서류
	부동산 처분대금 등	부동산 매매계약서, 부동산 임대차계약서 등
차입금 등	금융기관 대출액 합계	부동산 매매계약서, 부동산 임대차계약서 등
	임대보증금 등	부동산임대차계약서
	회사지원금·사채 등 또는 그 밖의 차입금	금전 차용을 증빙할 수 있는 서류 등

 

<제출예시>

□ A가 10억원의 주택을 구입하면서 금융기관 예금액 3억원, 금융기관 대출 3억원, 부동산 처분대금 4억원으로 주택을 구입하는 경우 거래 신고 시 제출하는 서류

 ▷ 3개 서류 제출(예금잔액증명서, 금융거래확인서, 부동산매매계약서)

 

□ B가 11억원의 주택을 구입하면서 금융기관 예금액 4억원, 주식 매각대금 1억원, 증여 3억원, 임대보증금 3억원으로 주택을 구입하는 경우 거래 신고 시 제출하는 서류

 ▷ 4개 서류 제출(예금잔액증명서, 주식거래내역서, 증여세 신고서, 부동산임대차계약서)

 

 

 다. 신고 내용 검증 및 조사

   (1)  신고 내용의 검증(부동산거래신고법 제5조, 제6조 1항)

부동산 거래 신고를 받은 신고관청은 신고 내역에 대해 적정성 여부를 집중한다. 만약, 신고 내용에 누락이 있거나 정확하지 않다고 판단하는 경우에는 신고인에게 내용을 보완하게 하거나 관련자료의 제출을 요구할 수 있다.

 

 

   (2)  신고 내용의 조사 및 과세관청 통보(부동산거래신고법 제6조)

신고내용 조사결과 그 내용이 실제 거래내역과 다른 경우 그 위반행위에 따라 과태료 부과 등 필요한 조치를 취하며, 「주택법」, 「공인중개사법」, 「상속세 및 증여세법」 등 다른 법률을 위반하였다고 판단되는 때에는 수사기관에 고발하거나 관계행정기관에 통보하는 등 필요한 조치를 할 수 있다.

 

이 중 자금조달계획서 및 증빙자료 확인 결과 자금출처가 부족하거나 증여가 의심되는 경우 해당 거래내역과 확인내역을 탈세의심 자료로 국세청에 통보하며 국세청에서 통보자료를 바탕으로 증여 여부 등을 검증한다. 

 

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2. 주택 취득자금에 대한 자금출처조사

'자금출처조사'란 재산 취득(해외유출 포함), 채무의 상환 등에 소요된 자금과 이와 유사한 자금의 원천이 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 본인의 자금능력에 의한 것이라고 인정하기 어려운 경우, 그 자금의 출처를 밝혀 증여세 등의 탈루여부를 확인하기 위하여 실시하는 세무조사를 말한다. 자금출처조사의 대표적인 예가 주택취득자금에 대한 조사이다.

 

부동산 취득에 소요된 자금출처 조사를 받게 되는 경우 예시

① 소득이 없는 미성년자가 부동산을 취득하거나 성년자라도 직업·연령·소득 및 재산상태 등이 맞지 않게 고가의 주택을 취득한 경우

② 자금조달계획서 신고 항목 중 정상적인 자금 조달로 보기 어려워 편법 증여가 의심되는 자료로 관계기관에서 통보되는 경우

③ 자금원천이 충분한 경우라도 취득한 자산과 자금사용처 항목에 대응하는 원천이 일치하지 않는 경우 등

 

국세청은 부동산 취득 등기자료와 국토교통부 등으로부터 수보한 탈세의심 자료를 국세청이 보유하고 있는 소득·재산자료와 연계분석하여 본인의 자금으로 취득한 것으로 어려운 자에게 자금출처조사를 실시한다. 

 

자금출처 조사 시 자금출처가 명확하게 확인되지 않으면 그 자금을 다른 사람으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한다. 

 

<증여세 세율>

과세표준	1억원 이하	1억원 초과 5억원 이하	5억원 초과 10억원 이하	10억원 초과 30억원 이하	30억원 초과
세율	10%	20%	30%	40%	50%
누진공제액	-	1천만원	6천만원	1억6천만원	4억6천만원

 

<증여재산공제>

증여자	배우자	직계존속	직계비속	기타친족
공제금액	6억원	5천만원 (미성년자는 2천만원)	5천만원	1천만원

자금출처로 인정할 수 있는 원천은 신고하였거나 과세받은 소득금액, 신고하였거나 과세받은 상속 또는 증여받은 재산의 가액, 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 해당 재산의 취득에 직접 사용한 금액이어야 한다. 

 

자금출처 인정 범위 예시

① 근로소득 : 총 급여액 - 원천징수액

② 원천징수소득(이자·배당·기타 소득 포함) : 총 지급액 - 원천징수세액

③ 사업소득 : 사업소득금액 - 소득세 상당액

④ 농지경작소득

⑤ 차입금 : 재산취득일 이전에 차용한 부채

     (원친적으로 배우자 및 직계존비속간의 소비대차는 인정하지 않음)

⑥ 임대보증금 : 보증금 또는 전세금

⑦ 보유재산 처분액 : 처분가액 - 양도소득세 등 세금

⑧ 현금·예금 수증 : 증여재산가액

 

 

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