재산세 과세표준과 세액의 계산 방법은?

세법의 변경에 따라 과세표준과 세액 계산 방법이 빈번하게 바뀌어 혼란스럽습니다. 과세표준 결정, 세율 결정, 세액 계산에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

재산세 과세표준(지방세법 제110조)

주택 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 공하여 계산한다. 당해 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 매년 4월 30일까지 공시되는 가액이며, 단독주택은 개별주택가격이, 공동주택은 공동주택가격이 공시된다. 공시된 가액이 없는 경우 지방자치단체장이 산정한 가액을 활용한다.

 

공정시장가액비율은 지방세법이 정하는 범위 내에서 탄력적으로 적용되는 바율로서, 현재 주택 재산세의 공정시장가액비율은 60%이다.

 

◇ 주택 재산세 과세표준 = 주택 시가표준액 x 공정시장가액비율(60%)      1) 주택 시가표준액 : 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액   2) 현행 주택 재산세 공정시장가액비율 : 100분의 60

 

질문) 주택가격이 공시되지 않은 주택에 대해서는 재산세를 어떻게 산정하나요?

개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 지방자치단체의 장이 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 산정한 가액으로 적용합니다.

 

재산세 세율(지방세법 제111조, 제111조의 2)

(1) 주택의 재산세 세율

주택에 대한 재산세 세율은 4단계 누진세율(0.1%~0.4%)을 적용한다. 한편, 2021년 1세대 1 주택자에 대한 세율 특례를 신설하였다. 1세대 1 주택자가 보유한 공시가격 9억원 이하 주택을 대상으로 한다. 적용세율은 현행 과세표준 구간별 표준세율을 0.05% 인하하였다. 2021년부터 2023년까지 3년간 한시적으로 운영된다.

 

과표	표준 세율 (공시 9억원 초과·다주택자·법인)	특례 세율 (공시 9억원 이하 1주택자)
0.6억원 이하 (공시 1억원)	0.1억원	0.05%
0.6억원 초과 ~ 1.5억원 이하 (공시 1~2.5억원)	6.0만원+0.6억원 초과분의 0.15%	3.0만원+0.6억원 초과분의 0.1%
1.5억원 초과~3억원 이하 (공시 2.5~5억원)	19.5만원+1.5억원 초과분의 0.25%	12.0만원+1.5억원 초과분의 0.2%
3억원 초과~5.4억원 이하 (공시 5~9억원)	57.0만원+3.0억원 초과분의 0.4%	42.0만원+3.0억원원 초과분의 0.35%
5.4억원 초과 (공시 9억원)		미적용

 

<특례세율 적용에 따른 재산세 계산 사례>

공시가격(단위: 원)		405,680,000	166,303,000
과세표준(공시지가 x 60%)		243,408,000	99,781,800
산출세액	표준세율	428,520	119,670
	특례세율	306,810	69,780
세부담 감소액		△121,710	△49,890

※ 세부담 상한 적용을 생략한 산출세액 기준이며, 재산세도시지역분, 소방분 지역자원시설세, 지방교육세를 제외한 본세 기준임

 

<1세대 범위 주택 수 산정 제외 주택 요약>

□ 1세대의 범위

○ 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인 제외)

1세대에 포함	1세대에서 제외
배우자 미혼인 만19세 미만 자녀 부모(주택 소유자가 미혼이고 만19세 미만인 경우)	동거봉양 목적 합가한 경우  ※  직계존속 : 만65세 이상(한명만 충족해도 가능)        자녀 : 만19세 이상 또는 혼인한 경우 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하는 경우

□ 1 주택 판단 시 주택 시 주택수 산정에서 제외하는 주택

유형	적용대상
사원용 주택	대상 : 사용자 소유로 종업원*에게 무상이나 저가로 제공하는 주택            * 친족관계자(지방세기본법 시행령 제2조1항) 제외 가격 : 시가표준액 3억원 이하 면적 : 「주택법」 제2조6호의 국민주택규모 이하
기숙사	건축법(「주택법 시행령」 별표1제2호라목)에서 정하는 기숙사
미분양 주택	대상 : 「건축법」상 허가(제11조)를 받거나 「주택법」 상          사업계획승인(제15조)을 받은 자가 건축하여 소유한 주택          ※ 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외 적용기간 : 최초 납세의무 성립일부터 5년 이내
가정어린이집	세대원이 「영유아보육법」에 따른 인가(제13조)를 받고 「소득세법」에 따른 고유번호(제168조제5항)를 부여받은 후 「영유아보육법」 제10조제5호에 따라 가정어린이집으로 운영하는 경우(국공립어린이집 포함)
대물변제 주택	대상 : 주택 시공자*가 공사대금으로 받은 미분양 주택         * 「주택법」 제33조2항, 「건축법」 제2조16항         ※ 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외 적용기간 : 최초 납세의무 성립일 5년 이내
문화재 주택	「문화재보호법」 제2조제3항에 따른 지정문화재 또는 제4항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택
노인복지주택(임대형)	노인복지주택(「노인복지법」 제32조제1항제3호)으로서 노인복지주택 설치자가 소유하는 경우
상속주택	적용기간 : 상속개시일부터 5년 이내         ※ 주택조합원입주권 또는 주택분양권을 상속받아 취득한 신축주택 포함
혼인전 소유 주택	적용기간 : 혼인일로부터 5년 이내
무허가주택	토지 사용 권원이 없는 자가 적법한 허가·신고 등을 받지 않고 건축하여 사용 중인 주택(무허가 주택의 부속토지만 소유한 자로 한정)

 

질문) 1세대 1 주택 특례세율을 적용받기 위해 주택수 제외 신청은 어떻게 하나요?

1세대가 둘 이상의 주택을 소유하고 있음에도 불구하고 특례세율을 적용받기 위해서는 그 세대원 중 1인이 주택 수 산정 제외 신청서와 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 주택 수 산정에서 제외되는 주택의 소재지 지방자치단체의 장에게 과세기준일(6.1)로부터 15일 이내에 신고하면 됩니다.

 

(2) 탄력세율

지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 세율을 조정할 필요가 있다고 인정하는 경우 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있다. 다만 가감 조정한 세율은 당해 연도에 한하여 적용한다.

 

 

재산세 계산방법

주택 재산세는 시가표준액과 공정시장가액비율을 곱한 '과세표준'에 다시 세율을 곱하여 세액을 산출한다. 

 

과세표준	x	세율	=	산출세액	세부담상한적용 →	결정세액
시가표준액 x 공정시장가액비율

 

산출된 재산세액이 전년도 재산세액 대비 일정비율을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 하는 세부담 상한을 적용한다. 세부담상한제도는 공시가격이 상승하여 재산세 산출세액이 급증한 경우에도, 직전연도 납부한 세액의 일정비율(세부담 상한 비율)을 초과하여 과세하지 아니함으로써 세부담 급증에서 오는 부담을 완화하기 위한 제도이다. 아래의 산출세액과 세부담 상한 적용세액을 비교하여 적은 세액이 최종 납부할 세액이 된다.

 

 

질문) 주택을 2인이상 공동소유하면 재산세 관련 혜택이 있나요?

주택 재산세는 개별 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산하여 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분하기 때문에 단독소유일 때와 세액은 동일합니다.

 

 

질문) 직전연도 대비 주택 공시자격이 하락한 경우에도 재산세가 인상될 수 있나요?

인상될 수 있습니다. 재산세는 「세부담상한제」에 따라 공시가격을 기준으로 계산된 산출세액이 직전연도에 납부한 세액에 세부담 상한 비율을 적용한 세액보다 여전히 큰 경우라면, 세부담 상한 비율을 적용한 세액이 과세되기 때문입니다.

 

 

 

주택 재산세 과세대상과 납세자는?

주택 재산세 과세대상과 납세자는?

 

주택 취득 자금조달 계획 및 자금출처 방법은?

주택 취득 자금조달 계획 및 자금출처 방법은?

 

주택 수 산정 기준은?

주택 수 산정 기준은?

임대주택·생애최초 주택취득 시 취득세 감면 조건은?

임대주택·생애최초 주택취득 시 취득세 감면 조건은?