상가임대차 권리금 분쟁사례

상가계약 시 권리금 회수방해, 특정업종 거부, 권리금 회수기회, 권리금 포기약정, 상가권리금 세금 신고여부, 경매 시 권리금 회수 보호 등에 대해서 알아봅니다.
 

 

5-1. 임대인이 직접 사용한다고 하면서 권리금 회수를 방해할 때?

상담 요지
강남역에서 4년째 커피숍을 운영 중입니다. 얼마 전 임대인이 임대차계약이 만료되면 아들이 영업할 예정으로 재계약을 해줄 수가 없으니 무조건 나가달라고 합니다. 기존에 권리금을 주고 들어왔고, 인테리어 비용과 영업비용 등을 많이 투자한 상태입니다. 권리금을 회수할 방법이 없나요?
 
답변 요지
임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선하여 임대인에게 신규 임대차계약 체결할 것을 요구할 수 있습니다.
 
임대인은 본인 등이 직접 사용한다는 등 정당한 사유 없이 임차인의 신규 임대차계약 체결 요구를 거절할 수 없습니다. 만약 임대 인의 정당하지 못한 사유로 임차인이 권리금 회수에 손해가 발생한다면, 임대인은 임차인의 손해를 책임져야 합니다.
 
그러므로 임차인은 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있고, 임대인이 정당한 사유 없이 그것을 방해한다면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
 
 

 

 

 

5-2. 임대인이 신규 임차인의 특정 업종을 거부할 수 있습니까?

상담 요지
지금 휴대폰 대리점을 운영하고 있습니다. 음식점을 운영하려는 새로운 임차인을 구해서 임대인에게 주선했는데, 임대인이 음식점은 안 된다고 합니다. 임대인이 그 업종을 이유로 권리금회수를 방해할 수 있습니까?

답변 요지
임대인은 임차인에게 신규 임차인에 대한 특정 업종 배제할 것을 요구할 수는 있습니다. 하지만 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때, 임대인의 업종과 관련된 요구가 임대인이 신규 임차인과의 계약 체결을 회피하기 위한 수단으로 악용하는 등 합리적인 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 임대인은 업종 변경을 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것입니다.
 
이럴 때 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규 임차인을 다시 주선할 수 있고, 그런데도 계약 체결을 거절한다면 임대인은 손해 배상책임을 질 수 있습니다.
 
 

 

 

 

5-3. 임대인이 고액의 임대료를 제시해서 권리금을 받지 못하고 있습니다.

상담 요지
저희 가게는 보증금 1천만 원, 월세 75만 원입니다. 이번에 저희 가게를 인수할 사람이 생겨 임대인에게 연락했는데, 임대인이 보증금 2천만 원, 월세 100만 원으로 임대조건을 변경한다고 합니다. 그 정도 임대료라면 이 가게를 인수할 사람을 찾지 못합니다. 임대인이 권리금 회수를 방해하는 것으로 볼 수 있는 것 아닙니까?
 
답변 요지
임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했을 때는 임대인이 임차인의 손해를 책임져야 합니다.
임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 임대 인의 행위는 특별한 사유가 없는 한 임차인의 권리금회수를 방해하는 것으로 볼 수 있습니다.
 
따라서, 임대인이 주변시세보다 과도하게 임대료를 요구함으로써 임차인이 권리금을 회수하지 못해 손해가 발생했다면, 임차인은 임대인에게 그 손해배상을 청구할 수 있습니다.
 

 

 

 

 

5-4. 전차인은 권리금회수기회를 보호받을 수 없나요?

 
상담 요지
임대인의 동의를 받고 보증금 1천만 원, 월차임 100만 원으로 2년간 전대차 계약을 체결 후 사업자등록을 했습니다. 계약 만료할 때 새로운 전차인을 구해서 권리금을 받고 전대인에게 전대차 계약을 요구했으나, 전대인이 이를 거절하고 점포를 비워달라는 해지 통고를 받았습니다. 계약 당시에 전전차인에게 권리금 2천만 원을 지불했는데 권리금을 회수하지 못하고 나가야 하나요?
 
답변 요지
「상가건물임대차보호법」은 전대차* 관계에 대하여 제10조 (계 약갱신 요구 등), 제10조의 2 (계약갱신의 특례) 등에 제한적으로 적용하고 있으며, 제10조의 4 (권리금 회수기회 보호 등)는 적용하지 않습니다.
 
그래서 전차인은 권리금 회수 기회에 대해서는 관련법으로 보호를 받을 수 없으며, 다만 최초의 전대차 기간을 포함한 전체 전대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
 
* 전대차
전대차란 임대인의 동의하에 임차인이 임차물을 제3자(전 차인)에게 재임대하는 계약.
 

 

 

 

5-5. 상가에 경매가 실행된 경우 권리금 회수기회보호를 받을 수 있나요?

 
상담 요지
2021년 9월 20일 서울시 소재 상가건물을 보증금 3천만 원과 월차임 250만 원(부가세 포함)에 임대차계약을 체결하고 사업자등록을 마쳤습니다.
 
그런데 2022년 11월 20일에 저당권(3억 원)을 설정한 후순위 저당권자가 경매를 실행하여 상가건물이 매각되었습니다. 저는 대항력이 있어서 배당 신청을 하지 않았는데, 권리금을 회수할 기회가 보호되는지요?
 
답변 요지
임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실행된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸합니다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않습니다. 한편, 임차건물에 경매가 실행될 경우 권리금 회수기회 보호에 관한 내용은 관련법에서 규정하고 있지 않습니다.
 
그러므로 위 대항력 있는 임차인은 경매의 매수인에게 임차권을 주장하고 임대차 만료일에 보증금 반환을 청구할 수 있지만, 경매가 실행되는 당장은 권리금 회수기회 보호 적용을 받을 수 없습니다.
 
다만, 임차인은 임대차 만료일 직전 6개월 사이에 신규 임차인을 주선함으로써 상가임대차법의 권리금 회수기회 보호의 적용을 받을 수 있습니다.
 

 

 

 

5-6. 권리금 수수한 양도인이 근처에서 다시 개업했는데 손해배상 청구할 수 있나요?

상담 요지
2021년 7월 부동산중개업자 박 모 씨에게 권리금 5천만 원을 지급하고 부동산사무실을 양수받았습니다. 그런데 박 씨가 1년 뒤인 2022년 7월 중개 사무소와 300m 떨어진 곳에 부동산중개업소를 개업했습니다. 손해 배상을 청구할 수 있나요?
 
답변 요지
영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종 영업을 하지 않아야 할 의무가 있습니다.
 
위와 같이 양도인이 그 의무를 위반했을 때, 양수인은 양도인을 상대로 양도인의 영업금지가처분 신청과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 여기서 양수인이 청구할 수 있는 손해배상의 범위는 양수인이 양도인에게 지급했던 권리금뿐만 아니라, 양수인에게 넘겨준 고객명단을 이용한 양도인의 수익도 포함될 수 있습니다.
 
 

 

 

 

5-7. “권리금 포기”라는 약정은 유효하나요?

상담 요지
주택을 상가로 개조해서 임차인을 구했습니다. 임대차 기간을 5년으로 하면서 임대료도 주변 시세보다 저렴하게 책정했습니다. 5년 전 계약 체결 시 임대차 종료할 때 임차인이 권리금을 주장하지 않기로 약정했는데, 지금 와서 임차인이 원상복구는커녕 권리금을 달라고 하고 있습니다. 권리금 포기 약정이 유효한 거 아닌가요?
 
답변 요지
「상가건물임대차보호법」의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 그래서 특별한 경우가 아니라면 임차인의 권리금* 포기 약정은 유효하지 않습니다.
 
그런데 임차인의 권리금 포기 약정이 임대료를 주변 시세보다 저렴하게 책정하는 등 임차인에게 불리하지 않다면 유효할 수도 있습니다.
 
한편, 임차인은 임대인을 상대로 직접 권리금을 청구할 수는 없습니다. 임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 할 때임대인이 정당한 사유 없이 방해한다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
 
* 권리금
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업 시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형· 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로써 임대인, 임차 인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(상가건물임대차보호법 제10조의 3항).
 
 

 

 

 

5-8. 밀린 월세를 다 갚았는데도 권리금 보호를 못 받습니까?

상담 요지
구로구 온수동에서 분식점을 운영하고 있습니다. 보증금 2천만 원, 월세 125만 원 2년 계약을 했습니다. 그런데 남편이 암으로 입원하고 저도 간호하느라 가게를 운영할 수가 없었습니다. 그래서 주인에게 상황 설명을 하고 가게를 내놓겠다고 했더니 알아서 부동산에 내놓으라고 했습니다. 몇 달 후 들어올 사람이 있어서 집주인에게 계약해 달라고 전화했더니, 집주 인은 자기가 알아서 하겠다고 무조건 가게를 비워달라고 합니다. 월세를 3 개월 이상 밀렸기 때문이랍니다. 그래서 밀린 월세 400만 원을 다 갚았는 데요, 그래도 우리는 시설 권리금을 전혀 못 받고 나가야 합니까?
 
답변 요지
임차인이 월차임을 3개월분 이상 연체한 적이 있었다면 특별한 사유가 없는 한 상가임대차법의 권리금회수기회보호 적용을 받을 수 없습니다.
 
그러나 위 사례의 경우, 세입자의 입원과 부인의 간호로 가게를 운영하기 어려운 사정을 임대인에게 알렸고, 임대인이 후임자를 임차인에게 알아서 구하라고 한 것을 건물주가 인정했다는 것으로 볼 수도 있는 여지가 있습니다. 또한, 위와 같이 임차인의 특별한 사정을 임대인이 인지하고 양 당사자가 협의하는 과정에서 임차인이 월세를 연체한 것은, 임차인이 임대인에게 신뢰를 저버리는 행위였다고 단정하기 어려울 것입니다.

 

 

 

5-9. 월세를 과도하게 올리면 권리금회수 방해 아닌가요?

상담 요지
1달 후면 네일숍을 운영한 지 5년이 됩니다. 최근에 바뀐 주인이 월세를 140만 원에서 200만 원으로 올리든지 아니면 나가라고 합니다. 그래서 제가 설치한 인테리어 비용이라도 시설권리금으로 받아 나가려고 근처 부동 산에 의뢰했는데, 월세가 너무 비싸 들어올 사람이 없다고 합니다. 저는 어떻게 해야 합니까?
 
답변 요지
건물주가 임대료를 터무니없이 올려 신규임차인을 구할 수 없다 면, 임대인의 권리금회수 방해로 볼 수 있고, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
 
임차인이 건물주의 임대료 증액요구가 정당하지 않음을 입증하고 손해배상을 청구하기 위해서는 주변 임대료 거래 사례들을 모아 객관적으로 비교할 수 있어야 하고, 임차인이 임대인의 방해로 받지 못한 권리양수도계약서 등 권리금에 대한 자료를 제시할 수 있어야 합니다.
 
한편, 임차인이 권리금에 대한 상가임대차법의 보호를 받기 위해 서는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차종료 시까지 사이에 신규임차인을 주선해야 합니다.

 

 

 

 

5-10. 10년 만기 후 주인이 들어온다면 권리금 보호를 못 받습니까?

 
상담 요지
금천구에서 보증금 4천500만 원 월세 300만 원으로 편의점을 10년째 운영하고 있습니다. 건물주는 자기가 직접 다른 사업을 하겠다는 이유로 10 년 만기일에 비우라고 합니다. 저는 10년간 고생해서 이제 겨우 사업 기반을 잡았는데 그냥 나오기가 너무 억울합니다. 건물주에게 권리금을 배상해 달라고 하니까, 겨우 이사비용 정도만 주겠다고 합니다. 이 경우 제가 권리 금을 받아 나올 수 없나요? 받을 수 있다면 어떤 절차를 거쳐야 하나요?
 
답변 요지
임차인의 전체 임대차 기간이 10년을 초과하게 되면, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 임대인 본인이 해당 점포를 직접 사용할 수도 있습니다. 그러나 그로 인하여 임차인이 권리금회수 기회를 방해받는다면 임대인은 임차인의 손해를 책임져야 합니다.
 
임대인이 해당 점포를 직접 사용한다는 의사를 확실히 밝힘으로써 임차인이 신규임차인을 구할 수 없으면, 임차인은 그와 관련한 내용을 녹취나 기록으로 저장하여 추후 손해배상 청구의 입증자 료로 활용할 수 있을 것입니다. 또한, 주변의 비슷한 점포들의 권리금 사례를 수집하거나 해당 점포에 대한 권리금 감정평가를 의뢰할 수도 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

5-11. 밀린 월세를 다 지급해도 임대인은 권리금 배상책임이 없죠? 계약 해지도 가능하죠?

상담 요지
수유동의 상가 임대인입니다. 건물이 팔려서 임차인을 내보내려 하는데 요, 권리금 배상을 요구합니다. 그동안 밀린 월세가 6개월분인데 얼마 전에 완불받았습니다. 임차인이 월세 3개월 이상 밀리면 권리금 배상 의무 없는 거로 알고 있는데 이미 갚았으면 어떻게 되는지요? 만기일 전 계약해 지도 가능한지요?
 
답변 요지
임차인이 월차임을 3 기분 이상 연체한 사실이 있었을 경우, 특별한 사정이 없다면 임차인은 「상가건물임대차보호법」의 권리금회 수기회보호를 받을 수 없습니다. 즉 임대차가 종료될 때 임차인이 신규임차인을 주선해도 임대인은 신규임차인과 임대차계약 체결을 거부할 수 있습니다.
 
만약 임차인의 차임연체에 관하여 임차인의 과실이 면책될 정도의 특별한 사정이 있었을 경우는 임차인이 상가임대차법의 권리금 보호를 적용받을 수도 있습니다.
 
임차인이 연체한 월세를 임대인에게 지급했다면, 임대인은 계약 만료 시에 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수는 있지만, 임대차 만료 전 계약을 일방적으로 해지할 수는 없습니다.

 

 

 

 

 

5-12. 임대인이 직접 쓰겠다고 나가라고 하면 어떻게 대응해야 하나요?

 
상담 요지
전 임차인에게 권리금 5천만 원을 지급하고 음식점을 인수했습니다. 3년째 하던 중 임대인이 건물을 팔았고 새로운 건물주가 1년 임대차계약을 요구하면서 1년 후 가게를 리모델링해서 직접 쓴다 합니다. 그래서 제가 다른 임차인에게 가게를 넘길 수 있게 해달라고 하였지만 안 된다고 합니다. 그럼 우리가 주고 들어온 권리금을 요구하였더니 건물주는 거절하면서 내년에 나갈 때 원상복구 하라고 합니다.
 
1) 주인이 사용하겠다니 들어올 사람을 구할 수도 없습니다. 이것도 권리금 방해 아닌가요?
 
2) 권리금을 주인에게 청구할 수 있다고 하는데 어떤 준비를 해야 하나요?
 
답변 요지
임차인이 임대차 기간 10년을 채우기 전에 임대인이 직접 사용하겠다고 하여 새 임차인을 못 구하게 한다면, 임대인의 권리금 회수 방해로 볼 수 있습니다.
 
손해배상을 청구하기 위해서는, 우선 임대인이 직접 가게를 리모델링해서 쓰겠다고 하여 다음 임차인을 주선하지 말라고 한 사실을 입증할 수 있어야 합니다. 비워달라고 하는 통지문이나 녹음 내용 또는 증인 등 될 수 있는 대로 여러 가지 자료들을 미리 확보해 놓아야 합니다. 또한, 주변 점포에서 거래된 권리금도 좋은 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

5-13. 음식점 자리에 빨래방이 들어온다고 임대인이 계약을 거절할 수 있나요?

 
상담 요지
음식점을 운영 중인 임차인입니다. 4년 만기일 임박하여 새 임차인을 구해 나가기로 하고 주인도 양해했습니다. 마침 빨래방을 하겠다는 사람을 구해 임대인에게 데려갔더니 계약을 거절합니다. 임대인은 건물의 매매를 생각하고 있는데, 매수인이 재건축을 원할 경우 빨래방이 걸림돌이 될 수 있기 때문이랍니다. 빨래방은 시설비를 약 1억 원 정도 들어가니까 명도 시 부담으로 작용한다는 것이죠. 이 경우 임대인의 권리금 방해 아닌가요?
 
답변 요지
임대인도 신규임차인의 업종을 선택할 수는 있습니다. 하지만 임대인의 업종 제한이 임차인의 권리금회수 기회를 방해하기 위해 고의로 계약을 회피하는 수단으로 악용했다면 임차인의 권리금 회수 방해로 볼 수 있습니다.
 
법무부 '「상가건물임대차보호법」 Q&A 40선'의 19번 중에서 임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때 신규 임차인과의 계약 체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 동일 업종의 신규 임차인을 원하는 임대인의 계약 거절은 ‘정당한 사유’가 인정될 수 있는 것으로 판단됩니다 (법무부, 상가건물임대차보호헙 Q&A 40선 참조).
 

 

 

 

 

 

5-14. 10년이 경과한 임차인도 권리금을 받을 수 있나요?

상담 요지
종로에서 상가점포 한 칸을 임차해 10년 넘게 떡집을 운영하고 있습니다.
임대인은 현재 계약 만료일인 12월 31일 점포를 비울 것을 요구합니다. 그럼 권리금이라도 보호받을 수 없을까요?
 
답변 요지
「상가건물임대차보호법」상 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간 10년 이내만 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인이 동일한 점포에서 10년 이상 영업했다면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있습니다.
 
하지만 임차인이 영업기간 10년 초과 후 계약갱신요구권 행사할 수 없는 것과 임차인의 권리금회수기회보호 규정은 별개로서, 임차인은 총 영업기간이 10년을 초과했더라도 ‘「상가건물임대차보 호법」의 권리금회수기회보호 규정을 적용받을 수 있습니다.
 
따라서 최초 입점한 이후 10년 이상 영업한 임차인은 신규임차인을 주선해 권리금을 회수할 수 있고, 이때 임대인은 협조할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금회 수를 방해한다면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

5-15. 임차인이 임대인에게 권리금을 돌려달라고 요구할 수 있습니까?

상담 요지
상가 임대인입니다. 임차인이 만기일에 나가겠다면서 전 임차인에게 지급했던 권리금을 요구합니다. 그러나 저는 권리금 유무에 대해 알지 못하고 임대차 계약서에 “권리금은 인정하지 않는다.”는 특약조항도 있기 때문에 당연히 지급을 거절했습니다. 그러자 임차인은 신규임차인을 주선해 오면서, 신규임차인이 권리금을 일단 임대인에게 주겠다고 하니 이를 받아서 현 임차인에게 주겠다는 확인서를 요구하였습니다. 할 수 없이 ‘받은 권리금을 돌려준다.’라는 취지로 간단하게 써 주었습니다. 그런데 신규 임차 인이 인수를 포기하자 이 확인서를 내밀며 법적으로 청구하겠다고 합니다.
과연 저에게 반환 책임이 있습니까?
 
답변 요지
임대인은 임차인에 권리금 손해배상 책임을 진다고 보기 어려울 것으로 보입니다.
 
「상가건물임대차보호법」의 권리금 관련 내용을 보면, 임차인은새 임차인으로부터 권리금 받는 것을 임대인이 방해한 경우에, 임대인에게 손해배상을 요구할 수 있습니다. 그런데 위의 경우를 보면, 임대인은 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받도록 협조하였으나, 새로운 임차인이 임차를 포기함으로써 결국 권리 금을 받지 못했습니다. 따라서 이 경우는 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 경우가 아닌 것으로 보입니다.
 
한편 임차인이 확인서를 근거로 권리금 반환을 요구한다고 해도, 이 확인서는 새 임차인이 권리금을 지급하는 조건을 전제로 작성한 것입니다. 따라서 이 전제조건이 이루어지지 않으면 당연히 반환 의무가 없다고 대응할 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

5-16. 묵시적 갱신 중에 권리금회수는 어떻게 해요?

상담 요지
보증금 2천만 원, 월세 100만 원의 상가임대차 계약만료일 이후 양 당사 자의 별도 언급 없이 묵시적 갱신 중입니다. 갑작스러운 집안 사정으로 더는 가게 운영이 어려운 상태가 되어, 신규 임차인을 구해 권리금을 받기로 하고 임대인에게 신규 임대차계약 체결을 부탁드렸습니다. 그런데 임대 인이 계약만기 일이 아직 많이 남았다고 하면서 신규 임대차계약 체결을 거부합니다. 겨우 어렵게 신규 임차인을 구했는데, 저는 권리금을 회수할 수 없습니까?
 
답변 요지
임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선할 수 있고, 임대인이 정당한 사유 없이 신규임대차계약 체결을 거부하여 임차인이 손해를 본다면 임대인은 임차인의 손해를 책임져야 합니다.
 
묵시적 갱신 중 임차인이 계약 해지의 통고를 하고 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 그러므로 임차인이 계약 해지의 통고를 함으로써 3개월 후에 임대차가 종료하고, 그 사이에 임차인은 신규임차인을 주선함으로써 권리금회수기회를 보호받을 수 있습니다. 위에서 임대인이 정당한 사유 없이 신규임대차계약을 체결을 거절한다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

5-17. 임차인에게 미리 알렸는데도 임차인에게 권리금을 보상해야 하나요?

상담 요지
올해 7년째 1층 구분 상가를 같은 임차인에게 임대했습니다. 이 상가에서 제가 직접 커피숍을 운영계획이 있었고, 재작년 임차인과 재계약할 때 그 내용도 알렸습니다. 그런데 지금 와서 임차인이 다른 임차인을 주선했는데 어떻게 해야 합니까? 제가 사용하기 위해서는 임차인에게 보상해야 하나요?
 
답변 요지
상가임대차법은 임차인의 권리금회수기회를 보호하고 있으며, 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.
 
비록 임대인 본인이 사용하리라는 것을 고지했음에도 불구하고, 그것만으로 임차인의 권리금회수기회를 방해할 수 없습니다. 임차인의 권리금회수를 제한하는 대신 임대인이 다른 혜택을 주는 등의 특별한 경우가 아니라면, 임대인은 임차인의 권리금회수에 대해 협조해야 합니다.
 
임차인이 권리금을 회수할 수 있음에도 임대인이 사용해야 한다 면, 임차인에게 소정의 보상을 통한 협의가 필요할 것입니다.

 

 

 

 

 

5-18. 상가권리금은 세금 신고를 하지 않아도 되나요?

상담 요지
슈퍼를 운영 중인데 최근 임대인의 동의를 얻어 권리금을 받고 편의점으로 권리양도양수 계약을 맺었습니다. 권리금 9천만 원을 받기로 하였는 데, 권리금에 대한 세금은 신고하지 않아도 되나요?
 
답변 요지
권리금은 소득세법에 따라 기타 소득으로 분류되므로, 당사자는 해당 소득세의 납부 대상이 됩니다. 그뿐만 아니라 권리양도인은 권리금에 대한 부가가치세를 국세청에 신고 및 납부해야 합니다.
 
권리 양수·양도할 때 당사자가 현금으로 거래하고 신고하지 않아 탈세하는 경우도 있습니다. 하지만 권리금을 지급한 권리양수인이 비용으로 회계 처리한 경우에는, 국세청에서 권리양도인에게 신고 불성실에 따른 가산세 등을 추가하여 추징할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

5-19. 임대차 기간이 많이 남았는데 신규 임차인을 주선했을 때, 계약해야 하나요?

상담 요지
1년 전 건물을 신축하고 미용실을 운영하는 임차인과 2년으로 임대차계약 했습니다. 그런데 최근 임차인이 다른 임차인을 소개하면서 신규 임대 차계약 체결을 요청하고 있습니다. 지금 임차인은 권리금도 없이 입점했는데, 새 임차인으로부터 권리금 2억 원을 받기로 했습니다. 과도한 권리 금을 치르고 입점한 새 임차인에게 제가 어떤 책임을 져야 할지도 몰라 걱정입니다. 제가 신규 임대차계약을 해야 하나요?
 
답변 요지
임대인은 임차인과 계약을 해지하기로 한 후, 신규임대차계약을 체결할 수 있습니다. 임차인의 임대차 만료일이 1년 후인 임대차 계약의 해지 요청을 임대인은 거부할 수 있습니다.
 
임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선했을 때 정당한 사유 없이 임차인의 권리금회수기회를 방해할 수 없습니다.
 
임대차 기간이 1년 남았는데 임차인이 신규임차인을 주선할 경우 특별한 사유가 없는 한 임대인은 신규임차인과 임대차계약 체결을 거부할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

5-20. 상가가 경매에 넘어가면 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있나요?

상담 요지
가압류, 근저당설정 등 선순위 권리가 없는 상가건물에 계약 기간 5년으로 입점했습니다. 영업한 지 2년 만에 이 건물에 경매 진행 중입니다. 영업 실적이 좋아 상당한 권리금도 받을 수 있습니다. 사업자등록도 구비했고 확정일자도 받았습니다. 이 건물이 경매되면 권리금을 회수할 수 있습니 까? 아니면 계약 기간이라도 보장받을 수 있습니까?
 
답변 요지
경매 진행 과정에서 임차인이 배당요구를 하고 임대차계약을 종료하게 되면 임대차보증금은 반환을 받겠지만, 경매 중인 상가의 신규 임차인을 구할 수 없는 임차인은 ‘상가건물 임대차보호법’ 상 권리금회수기회는 보호받을 수가 없습니다.
 
한편, 사업자등록을 구비한 대항력* 있는 임차인은 임대인의 지위를 승계한 경매의 매수인에게 현 임대차계약 내용을 주장함으로써 애초의 임대차 만료일까지 영업할 수 있습니다. 그리고 임차 인은 특별한 사유가 없는 한 5년의 임대차가 만료할 때 ‘상가건물 임대차보호법’의 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있습니다
* 대항력
이미 유효하게 성립한 권리 관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 대항력이라고 한다. 즉 일단 성립한 권리 관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘이다.

 

 

 

 

 

5-21. 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 해야 합니까?

 상담 요지
2년 전 보유한 상가에 카페를 운영하려는 임차인이 입점하였습니다. 임차인이 임대차 종료일을 2개월 앞두고 가게를 넘길 신규임차인이 있다고 하면서 막무가내로 신규임대차계약 체결을 요구합니다. 제가 거부하면 임차인이 못 받은 권리금을 저한테 청구할 수 있다고 하는데, 제가 신규임 대차계약 체결할 의무가 있나요?
 
답변 요지
임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선했을 때, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금회수기회를 방해할 수 없습니다. 즉, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 임차인의 권리금회수에 협조해야 할 것입니다.
 
한편, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있었거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우 등이 있었다면, 임대인은 신규임차인과의 신규임대차계약 체결을 거부할 수 있습니다. 또한, 임대인은 신규임차인에게 주변 시세 등을 고려한 새로운 임대료 조건을 제시할 수 있습니다.
 
 

 

 

 

 

5-22. 임대인이 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으면 손해배상 책임이 없습니까?

 상담 요지
임대인은 임차목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으면 임차인의 권리금회수에 협조하지 않아도 된다고 들었는데, 그 기준일은 언제부터 입니까?
 
답변 요지
「상가건물임대차보호법」에 따라 임차인이 신규임차인을 주선해 권리금을 회수하려고 하면, 임대인은 이에 협조해야 할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 임차인의 권리금회수를 방해하여 임차인에게 손해가 발생하면 그 책임을 져야 합니다.
하지만 임대인이 ‘임차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’는 그 책임을 면할 수 있고, ‘1년 6 개월’은 임대차계약 종료 후부터 1년 6개월을 의미합니다.
 
다만, 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 손해배상책임을 면할 수 없습니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다 285257 판결).

 

 

 

 

 

5-23. 임대인이 비영리목적으로만 사용하겠다고 하고 건물을 매도한 경우, 손해배상 청구는?

상담 요지
임대인이 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않겠다고 해서 권리금을 회수하지 못했습니다. 그런데 임대인이 그 상가건물을 팔았고, 매수인은 그 건물을 신축한다고 합니다. 손해배상을 청구할 수 있나요?
 
답변 요지
‘임차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말합니다.
 
임대인이 손해배상책임을 면하기 위해서는 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않아야 한다.
 
하지만 꼭 1년 6개월 동안 동일한 임대인일 필요까지는 없습니 다. 임대인이 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간에 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않아, 실제 비영리 사용기간이 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어렵습니다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다 272346 판결).
 
따라서 단순히 임차물의 비사용기간을 1년 6개월 채우지 않고 상가건물을 매도했다는 사유만으로 손해배상을 청구하기는 어렵습니다.