상가임대차 수리비와 관리비 분쟁사례

상가임대차 계약 중 발생가능한 수리비, 관리비, 계약서에 명시되지 않은 특정 비용부담, 명확한 규정이 없는 수리 및 유지보수 분쟁에 대해 사례로 알아보고자 합니다.

 

 

6-1. 임대인이 관리비를 15% 올린다고 합니다.

 

상담 요지

2020년 2월부터 서초구에서 계약기간을 2년으로 해서 상가를 임차하여 영업하고 있습니다. 2021년 12월에 갱신을 요구하였는데 임대인이 2022 년 2월부터 관리비를 30만 원에서 45만 원으로 올린다고 합니다. 임대인 요구대로 올려주어야 하는지요? 올려주지 않으면 어떤 불이익이 있을 수 있는지요?

 

답변 요지

「상가건물임대차보호법」은 차임이나 보증금의 경우에는 증액의 비율을 5% 이내로 제한하는 규정과 증액의 시기를 임대차계약 또는 증액 후 1년 경과 후로 제한하는 규정을 두고 있습니다(단, 서울에서 환산보증금 9억 원을 초과하는 경우는 제외). 그러나 관리비에 관하여는 아무런 규정을 두지 않고 있습니다.

 

임대인이 관리비 인상을 요구하는 경우 임차인이 이에 응해야 할 의무는 없습니다. 관리비 인상에 관하여 임대차계약서, 정관 또는 규약에서 정하지 않거나 별도로 약정하지 않았다면, 임대인과 임차인은 물가나 인건비 인상, 주변 건물 관리비 수준 등을 고려해서 인상 폭이나 시기 등을 협의하고 결정해야 합니다.

 

임대인의 요구대로 올려주지 않더라도 법적인 불이익은 없습니다.

 

따라서 임차인은 임대인에게 관리비 인상 근거 등을 요구할 수 있고 이에 공감한다면, 양 당사자는 임대차계약의 다른 조건들을 종합적으로 고려하고 협의해서 조정하는 것이 좋을 것입니다.

 

 

 

 

 

6-2. 도둑이 들면 건물주에게 책임이 없나요?

 

상담 요지

사무실 2층을 임차하여 운영 중인데, 얼마 전 사무실에 도둑이 들었습니다.

도둑은 출입문을 파손시키고 물건을 훔쳐 달아났습니다. 건물주에게 도둑이 들어온 것에 대한 책임을 물을 수 있는지요? 또한, 파손된 출입문은 누가 수리해야 하나요?

 

답변 요지

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 임차인의 과실 없이 임차물 일부가 훼손되었다면 임대인이 책임을 져야 합니다.

 

하지만 임대인이 임차인의 안전을 배려하거나 도난을 방지하는 등의 보호 의무까지는 부담한다고 볼 수 없습니다.

 

그러므로 임차인의 도난 물품에 대해 임대인에게 책임을 물을 수는 없고, 파손된 출입문은 임차인의 과실이 없고 특별한 사유가 없다면 임대인에게 수선 요구할 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

6-3. 점포 안 환풍기는 임대인이 수리해야 합니까?

 

상담 요지

저는 상가건물 관리소 직원입니다. 임차인에게 영업장 내부의 작동이 멈춘 환풍기의 교체와 수리를 요청했습니다. 전용 공간에 있는 환풍기인데 임차 인은 본인 책임이 아니라며 임대인에게 수리 책임을 전가하고 있습니다.

입점한 지 3년이 넘었는데 임대인이 책임을 져야 합니까?

 

답변 요지

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.

 

임차인의 고의 또는 과실 없이 환풍기가 고장이 났을 때, 임대인은 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임대료에 포함해 이를 받기 때문에, 특별한 사유가 없는 한 일반적으로 임대인이 그 수선 책임을 져야 합니다.

 

 

 

 

 

6-4. 자동문 설치비용을 임대인에게 청구할 수 있나요?

 

상담 요지

상가 임대차 계약 당시 임대인의 동의를 받고 내부시설 공사를 하면서 자동문 등을 설치했습니다. 임대차 계약이 종료될 경우, 임차인이 점포 개량을 위해서 지출한 자동문과 제반 시설비 등을 돌려받을 수 있나요?

 

답변 요지

상가 임대차계약이 종료되면 임차인은 점포의 내부를 원래 상태로 회복하고 임대인에게 반환해야 합니다.

 

임차인이 자기의 영업에 필요한 시설에 지출한 비용은 특별한 사정이 없으면 임대인에게 청구할 수 없습니다. 하지만, 임차인은 임차물을 개량함으로써 임차물의 객관적 가치를 증가시키는데 투입한 비용을 임대차 종료 시에 그 가액의 증가액을 유익비로 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

임차인이 설치한 자동문의 설치비용이 유익비로 인정되고 당사자 간 별도의 약정이 없다면, 임차인은 그 비용의 전부 또는 일부를 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

6-5. 안전진단 D등급일 때, 임차인을 내보낼 수 있나요?

 

상담 요지

상가건물이 안전진단 D등급으로 낡아 못 쓰게 되어 재건축 계획 중이며 구청에서 건축허가도 받았습니다. 입점한 지 3년밖에 지나지 않아서 명도를 거부하고 있는 임차인을 내보내는 방법이 없을까요?

 

차후에 건물 부분 붕괴나 낡은 시설 때문에 안전사고가 발생할 경우, 누가 책임을 져야 하는지 행정적인 문제와 법적 판단을 문의합니다.

 

답변 요지

임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우에는, 임대차 기간 만료할 때 임대인은 임차인의 계약 갱신요구를 거부하고 명도를 요구할 수 있습니다.

한편, 임대인은 안전사고의 우려가 있는 E등급의 경우에 임차인에게 계약갱신을 거부할 수 있으나, 안전진단 D등급 사유만으로 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수는 없습니다. 다만, E등급의 경우에 간단한 구조보강 후 안정성 확보 여부에 따라 다툼의 소지가 있습니다.

 

임대인은 사용, 수익에 필요한 수선의무를 부담해야 하고, 임차 인의 과실 있는 등의 특별한 경우가 아니라면 임대인은 수선의무 불이행에 따른 사고의 책임을 져야 합니다.

 

 

 

 

 

6-6. 장마로 누수가 심한데 주인이나 몰라라 합니다. 어떻게 해야 합니까?

 

상담 요지

등촌동에서 교습소를 운영 중입니다. 장마철이 되자 벽에 물이 뚝뚝 떨어져 업무에 지장이 많습니다. 주인에게 고쳐 달라고 하니까 누수가 아니고 단순히 습기가 차는 문제인데 세입자가 관리를 잘 못 해서 그렇다는 것입니다. 비가 며칠씩 계속 올 때마다 계속 발생하는 문제인데 정말 답답합니다. 어떻게 해결해야 할까요?

 

답변 요지

누수, 방수 등 관련 전문 업체에 의뢰해서 원인과 대책 그리고 수리비용을 확인해야 합니다.

누수 원인이 건물의 하자라는 전문 업체의 의견과 이를 수리하기 위한 비용 견적서를 제시해도 건물주가 계속 조치를 하지 않으려 한다면, 건물주에게 내용증명 우편으로 고지한 후, 임차인이 전문 업체를 통해 직접 수리한 후 임대인에게 비용을 청구할 수 있습니다.

 

그런데 업체로부터 수리해도 건물의 구조상 문제로 누수 해결이 어렵다는 진단이 나오면, 이때는 손해배상을 청구할 수밖에 없겠습니다. 그리고 누수 문제가 심각해 도저히 임차 목적을 달성할 수 없을 정도라면 계약 해지와 동시에 역시 손해배상을 요구해야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

6-7. 집합상가건물의 임차인이 장기수선충 당금을 부담해야 합니까?

 

상담 요지

대형 집합상가건물 1층 구분상가에서 분식점을 운영하고 있습니다. 임대 차계약이 만료되면서 임대인에게 임대차 기간 임차인이 부담했던 장기수선충당금 정산을 요구했는데, 임대인은 주택이 아니기 때문에 임차인이 부담해야 한다고 말합니다. 임차인이 장기수선충당금을 납부해야 할 법적인 의무가 있는지요?

 

답변 요지

공동주택관리법은 공동주택의 관리주체가 공동주택 소유자로부터 장기수선충당금을 징수하여 적립하도록 정하고 있는데, 집합 상가건물 등에서는 소유자에게 장기수선충당금을 부과할 법령상 근거가 없어 집합상가건물의 구분소유자와 임차인이 협의해서 결정했습니다.

 

하지만 2021년 2월 5일 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 개정 시행됨에 따라, 집합건물에서 장기수선충당금인 수선적립 금은 건물관리단이 구분소유자로부터 징수하고(집합건물법 제17조의 2 제3항), 구분소유자는 수선적립금을 점유자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 점유자에게 지급해야 합니다(집합건 물법 시행령 제5조의 4 제4항).

따라서 집합건물인 상가건물의 임차인은 수선적립금을 납부할 법적인 의무가 없습니다.

 

 

 

 

 

6-8. 낡은 창문 교체 등시설비를 청구할 수 있나요?

 

상담 요지

청량리에서 미술학원을 운영하고 있습니다. 입점할 당시 임대인의 동의를 받아 낡은 창문, 현관문 등을 교체하고 내부시설을 수리했습니다. 올해 말 임대차 기간 만료를 앞두고 있는데 원상복구는 어떻게 해야 합니까? 설마 낡은 창문으로 다시 바꿔야 하는지요? 아니면 비용을 청구할 수 있는지 요?

 

답변 요지

임차인은 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 그리고 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 지출한 경우, 임차인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존할 때 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가 액을 청구할 수 있습니다.

 

다만, 임차인은 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없으면 임대인에게 청구할 수 없습니다.

 

시설 보수비용 청구 여부는 임대인과 임차인의 계약 내용 및 임차 인이 교체한 시설 등이 임차인의 영업을 위한 것인지, 다른 임차 인도 사용하는 데 필요한 것인지, 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 것인지 등에 따라 달라집니다.

한편, 낡은 창문을 새것으로 교체한 경우 특별한 사정이 없으면 낡은 창문으로 다시 교체하는 것은 일반적인 사회 통념을 벗어나는 것으로서 당사자가 합리적으로 협의해야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

6-9. 전기승압 공사 비용은 누가 부담하나요?

 

상담 요지

도매 점포 겸 제조업 용도로 임대차계약을 체결하고 임대인에게 계약금을 지급했습니다. 냉온방기 등 필요한 장비를 설치하기 위해서는 전기승압공 사를 해야 합니다. 그 비용을 임대인에게 요청할 수 있습니까?

 

답변 요지

임대인은 임대차계약 존속 중 임차인의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 그리고 임차인은 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입하는 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 하지만 임차인은 임차인의 영업을 위한 시설에 필요한 투입 비용까지 청구할 수는 없습니다.

 

전기승압공사 등의 비용은 임대차계약 체결 내용, 당사자의 합의, 추가시설의 수익자가 누구인지 등에 따라 부담 주체가 결정됩니다.

 

전기승압과 관련한 특별한 약정이 없고, 보편적으로 유익하게 사용할 수 있는 전기승압이라면, 임차인은 임대인에게 그 비용의 전부 또는 일부를 청구할 수 있으며 양 당사자는 관련 비용 부담을 합리적으로 협의해야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

6-10. 관리비 인상 요구를 거부하면, 계약 해지할 수 있나요?

 

상담 요지

합정동에서 2020년 최초 2년으로 1층 점포를 임차했습니다. 임대인에게 계약갱신을 요구했더니 임대인이 월세 인상과 별개로 관리비를 10만 원 인상한다고 통보해 왔습니다. 임대인의 일방적인 관리비 인상 요구를 받아들이지 않는다면, 임대인이 계약을 해지할 수 있나요?

 

답변 요지

임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다. 따라서 갱신되는 임대차의 관리비는 특별한 사정이 없는 한 전 임대차의 관리비 약정을 적용하면 됩니다.

 

임대인이 관리비 인상을 요구하더라도 임차인은 그것을 거부할 수 있고, 임대인이 일방적으로 관리비를 인상할 수 없습니다. 따라서 임차인이 임대인의 관리비 인상 요구를 거부한다고 해서, 임대인이 임대차계약을 해지할 수는 없습니다.

 

한편, 임차인은 기존 계약 내용대로 관리비를 지급하면서, 이후양 당사자가 관리비 증감을 합의한다면 그에 따르면 될 것입니다.