상가임대차 중개보수 사례

중개보수 지급 시기, 권리금 중개보수 상한요율, 과실로 계약 해지시 중개보수 수수료 지급여부, 중개보수료 과대지급, 계약 해제시 지급 여부 등에 대해서 알아봅니다.

 

 

8-1. 계약 체결 시 중개 보수를 지급해야 합니까?

 

상담 요지

전 임차인이 시설한 점포에 권리금을 지급하고 인수해서 임대차계약을 했습니다. 임대차 기간이 만료하면서 임대인에게 해지 통고를 했는데, 임대 인이 이전 임차인의 시설까지 철거하는 ‘원상복구’를 요구합니다. 제가 전임차인 시설까지 철거하고 원상복구를 해야 하나요?

 

답변 요지

임차인은 임대차 종료 시 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다. 그리고 원상회복에 관한 별도의 특약이 없는 한 임차인은 원칙적으로 임차인이 개조한 범위 내에서 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 됩니다.

 

임대차계약 체결 당시 계약의 성립 동기 및 경위, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여, 임차인이 전 임차인의 시설까지 철거한 다는 등의 명시적, 묵시적 약정이 있는 특별한 경우가 아니라면 임차인은 본인이 입점할 당시의 상태가 원상복구의 기준이 될 것입니다.

 

 

 

 

 

8-2. 권리금에 대한 중개보수는 상한 요율이 없나요?

 

상담 요지

경영상태가 양호한 음식점을 운영 중입니다. 제가 개인 사정으로 권리금 5 천만 원을 받고 임차권을 양도하기로 했습니다. 신규임차인을 소개한 개업 공인중개사에게 권리금 중개수수료 500만 원을 지급하기로 구두 약정을 했는데, 너무 과한 것 아닙니까? 0.9%가 상한선 아닌가요?

 

답변 요지

상가를 포함한 부동산 매매, 임대차에서 중개업자는 중개의뢰인 쌍방으로부터 중개수수료를 각각 받을 수 있으며, 그 일방으로부터 받을 수 있는 중개보수는 ‘공인중개사법 시행규칙’으로 상한 요율을 정하고 있습니다.

 

하지만 영업용 건물의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도에 따른 권리금은 중개대상물이 아니므로 중개보수 상한 요율을 적용받지 않습니다.

 

따라서 중개의뢰인과 중개업자가 협의해서 결정할 수 있고, 양 당사자가 권리금 중개보수 500만 원을 지급하기로 약정했다면 별다른 사유가 없는 한 그 약정에 따르면 될 것입니다.

 

 

 

 

 

8-3. 계약금 200만 원 받고 계약이 해제됐는 데, 중개보수를 200만 원 넘게 청구해요?

 

상담 요지

소유하고 있는 상가를 부동산중개업소의 소개로 보증금 3천만 원 월차임 200만 원에 임대차계약을 체결하고 계약금 200만 원을 받았습니다. 임차 인이 일방적으로 임대차 계약을 해제하려고 하는데, 부동산중개업소에서 중개보수 207만 원을 요구하는데 지급해야 하나요?

 

답변 요지

개업공인중개사의 고의 또는 과실 없이 임차인의 일방적인 사유로 임대차계약이 해제되는 경우, 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 중개보수를 청구할 수 있습니다.

 

보증금 3천만 원 월차임 200만 원일 경우 환산보증금은 2억 3천만 원으로서, 중개업자는 거래금액의 0.9% 상한 요율을 적용한 207만 원의 중개보수를 일방적으로 청구한 것으로 보입니다.

 

일반적으로 개업공인중개사가 해당 중개에 대해 상당한 역할을 하고, 중개의뢰인이 잔금 지급 및 임차물의 인도 등 부동산 거래가 완료했을 때 중개보수 상한 요율을 지급합니다.

 

 

 

 

 

8-4. 중개업자의 과실로 해제됐을 때, 중개보수를 지급해야 하나요?

 

상담 요지

역삼동에서 미용실을 운영하려고 기존 화장품 매장을 인수했습니다. 시설 공사 전문 업체와 협의하던 중 중개업자의 설명과 다르게 급수, 배수 설비를 추가 설치할 수 없어서, 미용실을 할 수 없다는 것을 이제야 알았습니다.

잔금도 치르기 전에 중개보수를 지급했는데 다시 돌려받을 수 있습니까?

 

답변 요지

중개업자는 중개의뢰인의 급수, 배수 설비 설치 등에 관한 확인 요청에 성실히 조사 확인하여 선량한 관리자의 주의 의무를 이행해야 합니다.

 

개업공인중개사는 중개 업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 청구할 수 있습니다. 하지만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 임대차계약이 해제된 경우에는 그러하지 않습니다.

 

그러므로 중개업자의 과실로 임대차계약이 해제된 경우 특별한 사유가 없는 한 임차인은 지급했던 중개보수를 반환 청구할 수 있을 뿐만 아니라, 그로 인해 발생한 손해배상도 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

8-5. 중개업자가 중개수수료를 과도하게 요구합니다.

 

상담 요지

지난달 제 처가 피부 관리실을 폐업하는데 중개업자가 중개수수료를 과도 하게 요구하는 것 같습니다. 임대차 만료일 전 점포를 양도하는 것으로 임대료(보증금 2천만 원 월세 100만 원)에 대한 임대인 측 중개보수를 저희가 지급하기로 했고, 권리금은 2천만 원 수수했습니다. 중개업자가 권리 금과 임대차계약 중개보수를 각각 200만 원, 100만 원을 계산하여 300만 원을 청구했습니다. 과도한 것 아닌가요?

 

답변 요지

중개의뢰인과 중개업자는 임대차계약의 중개보수에 대해 공인 중개사법으로 규정한 상한 요율 이내에서 협의하면 됩니다. 하지만 권리금에 대한 수수료는 상한 요율에 관한 규정 없이 양 당사 자가 협의해서 결정하면 됩니다.

 

임대차계약에 관한 중개보수는 환산보증금 1억 2천만 원(보증금 2천만 원, 월세 100만 원)에 중개보수 상한 요율 0.9%를 적용한 108만 원 이내에서 당사자가 협의할 수 있으며, 권리금 중개보수는 임차인이 기대했던 권리금을 수수했는지 또는 권리금 수수에 대한 중개업자의 역할 등을 고려하여 당사자가 협의해야 할 것입니다.

 

중개업자의 청구는 법적 상한 요율을 벗어나지는 않았지만, 당사 자가 원만하게 협의해야 할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

8-6. 계약이 해제됐는데, 중개보수를 지급해야 하나요?

 

상담 요지

소유하고 있는 원룸을 보증금 500만 원 월세 80만 원에 임대차하기로 하고 계약금 50만 원을 받았습니다. 그런데 임차인이 잔금 지급일을 열흘 앞두고 사정이 생겨 계약을 이행하기 어렵다고 합니다. 임차인이 계약금 50 만 원을 포기하기로 했는데, 중개업소에서는 중개보수 50만 원을 요구합 니다. 제가 중개보수를 지급해야 하나요?

 

답변 요지

개업공인중개사는 알선한 중개 업무에 관해 중개의뢰인에게 소정의 중개보수를 청구할 수 있으며, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효 취소 또는 해제된 경우는 중개보수를 받을 수 없습니다.

 

임차인의 변심으로 계약이 해제된 경우 개업공인중개사는 임대 인에게 중개보수를 청구할 수 있습니다. 다만, 임대차계약을 체결했지만 해제된 점을 고려할 때, 임대인과 개업공인중개사는 공인중개사법에서 정한 상한 요율 이내에서 원만하게 협의해야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

8-7. 묵시적 갱신 중 계약 해지할 때중개보수는 누가 지급하나요?

 

상담 요지

2020년 최초 1년 계약 후 현재 묵시적 갱신 중입니다. 임대인에게 나가겠다고 통고했고, 3개월 후 임대차를 종료하기로 했습니다. 제가 주선한 새 임차인과 인수인계하는 과정에서 임대차 종료일 보다 훨씬 앞서 점포를 양도하기로 했는데, 임대인이 그 핑계로 중개보수를 저보고 지급하라고 합니다. 제가 중개보수를 부담해야 하나요?

 

답변 요지

중개보수 지급에 관한 별도의 약정이 없고 계약 해지 등에 관한 일방당사자의 과실이 없다면, 계약의 당사자가 중개보수를 부담하는 것이 일반적입니다. 묵시적 갱신 중 해약 시에도 중개보수는 새로운 임대차계약의 당사자인 임대인과 새 임차인이 부담해야 합니다.

 

비록 묵시적 갱신 중 임차인의 사정으로 임대차계약을 해지하더 라도, 임대인으로서는 묵시적으로 갱신이 되지 않았을 때 중개보 수를 지급했어야 하므로 특별한 사유가 없는 한 임대인에게 손해가 없는 것으로 봐야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

8-8. 합의로 중도 해지한 경우 중개보수는 누가 내나요?

 

상담 요지

임대차계약 종료일이 1년 4개월 남은 상태에서, 장사하기 너무 어려워 임대인과 합의로 계약을 해지하기로 했습니다. 그런데 임대인이 보증금 정산 과정 중에 중개보수를 임차인인 저에게 부담하라고 합니다. 계약 기간 중해지하면 무조건 임차인이 중개보수를 부담해야 하나요?

 

답변 요지

개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인에게 소정의 중개보수를 청구할 수 있습니다. 따라서 위의 사례에서는 임대차 계약 해지 후 새롭게 체결되는 임대차계약의 중개보수는 특별한 사유가 없는 한 당사자인 임대인과 신규임차인이 중개보수를 부담해야 합니다.

 

다만, 임대인과 현재의 임차인은 임대차계약을 중도 해지하면서 사적자치의 원칙에 따라 계약해지의 조건을 협의해 결정할 수 있습니다.

 

위의 사례처럼 양 당사자의 합의로 계약을 해지했다면, 임차인이 신규임대차에 대한 중개보수를 부담하기로 하는 내용의 약정 등특별한 사유가 없는 한, 임대인이 신규임대차의 중개보수를 지급해야 합니다.