상가임대차 임대료 분쟁사례

상가임대차 계약 중 임대인과 임차인 사이에 발생하는 임대료 인상, 임대료 체납, 임대료 조정분정, 임대료 계약 위반 분쟁에 대해서 유형별로 알아보겠습니다.

 

 

4-1. 임대인이 보증금은 안 올리는 대신 월세를 10% 올리겠다고 합니다.

 

상담 요지

구로에서 보증금 2천만 원 월세 100만 원에 2년 계약을 하고 들어온 임차 인입니다. 이번 갱신할 때 임대인은 보증금을 5% 안 올리는 대신 월세를 10% 올리겠다고 합니다. 저는 보증금은 100만 원, 월세는 5만 원 각각 올려줄 의사가 있지만 월세만 10만 원 올리는 것은 제가 손해 보는 것 같습니 다. 임대인의 요구가 정당한가요?

 

답변 요지

임대인은 상가건물임대차보호법의 증액 상한 요율 5%까지 임대료 인상을 요구할 수 있으므로, 기존 보증금 2천만 원, 월세 100만 원을 보증금 2천100만 원, 월세 105만 원까지 인상할 수 있습니다.

 

보증금을 월세로 전환할 경우 12%를 초과할 수 없기 때문에, 보증금의 증액분인 100만 원을 월세 1만 원으로 전환할 수 있습니 다. (100만 원 × 12% ÷ 12개월) = 1만 원 결국 보증금 대신 월세만 올릴 경우에는 기존 월세 100만 원에 대한 5% 즉 5만 원과 보증금 인상액의 월세전환액 1만 원을 합해서 월세 6만 원을 올려주면 됩니다. 따라서 임대인의 10만 원 인상 요구를 거절할 수 있습니다.

 

<보증금 월차임 전환의 상한 요율 : 각 호 중 낮은 비율>

1. 대통령령으로 정하는 비율(12%)

2. 한국은행 기준금리 × 4.5

 

 

 

 

4-2. 월세를 내려달라고 요구할 수 있습니까?

 

상담 요지

사당동에서 전자 대리점을 운영하고 있습니다. 2020년 2월 20일에 임대 차계약을 했고, 임대인은 2022년 2월 20일 갱신 시에 월세 5% 인상을 요구합니다. 지금 대리점 매출이 떨어지고 경기가 안 좋아서 임대료를 올려줄 수 있는 상황이 아닙니다. 임대인에게 지금의 월세보다 내려 달라고 요구할 수 있는지요?

 

답변 요지

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에, 임차인은 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 감액을 청구할 수 있습니다.

 

임대차계약을 체결할 당시 예상했던 것과는 달리 유동인구가 적고 주위에 비어있는 상가가 많아 상권이 형성되지 못하거나, 주변에 대형 상업지역이 생기는 등 영업 부진이 객관적으로 증명되어 약정된 임대료를 계속 지급하는 것이 현저히 부당한 경우라면 임차인은 장래 지급할 월세 감액을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

4-3. 월세 연체액이 보증금을 초과했을 때도 월세를 내야 합니까?

 

상담 요지

미용실을 운영 중인데, 영업이 부진하여 월세를 지급하지 못하고 있습니 다. 임대차 기간 3년 중 아직 1년이 남아 있습니다. 다음 달이면 월세 연체액이 보증금을 초과해서, 임대차계약을 해지해도 반환받을 수 있는 보증금이 없습니다. 영업을 중지하고 가게를 비우면, 더는 월세를 지급하지 않아도 되나요?

 

답변 요지

임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 유보하고 있는 등의 사유가 없다면, 임차인은 임차인의 계약 해지 요구에 대한 임대인의 동의 없이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.

 

비록 연체한 차임이 임대차보증금을 초과했어도 임차인이 일방 적으로 해지할 수 없는 것은 마찬가지이며, 별다른 사유가 없다면 임차인은 임대차 기간 만료일까지 월차임을 부담해야 합니다.

 

임차인은 임대인과 임대차계약 해지일을 앞당길 수 있도록 협의하거나, 신규 임차인을 주선하는 등의 적극적인 해결 방법을 찾아야 할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

4-4. 5% 초과 증액해서 지급한 임대료를 돌려받을 수 있나요?

 

상담 요지

2020년 2월 20일 보증금 3천만 원과 월차임 200만 원에 2년 계약을 하고, 2022년 2월에 월차임을 250만 원으로 증액하여 재계약하였습니다.

5%를 초과하여 지불한 차임을 돌려받을 수 있나요?

 

답변 요지

임대인과 임차인의 임대료 증액에 대한 약정은 사적자치의 원칙에 따라 유효하고 그 내용은 양 당사자를 구속할 수 있습니다. 하지만 그 내용이 「상가건물임대차보호법」의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이라면 효력이 없습니다.

 

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율(5%)을 초과하지 못합니다.

 

하지만, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 임대료 증액의 5% 초과 지급에 대한 부당이득 반환 법리가 적용되지 않을 수도 있습니다.

그러므로 임대료를 5% 초과해서 약정하게 된 동기 및 경위, 거래의 관행 등을 고찰하고 임차인에게 불리한지 등을 종합적으로 검토한 후, 그 약정의 효력 유무를 판단해야 할 것입니다.

 

 

 

 

4-5. 전세를 월세로 전환한다고 임대인이 일방적으로 정할 수 있습니까?

 

상담 요지

보증금 3억 원 2년 전세로 계약을 했습니다. 1년 지난 시점에 건물주가 바뀌면서 보증금 5천만 원만 남기고 나머지는 월세로 돌리겠다고 합니다. 임대인은 월세 전환을 거절하면 법적으로 명도 절차를 진행한다는 내용증명도 왔습니다. 제가 생각하기에 월세 전환은 서로 합의가 필요한 사항 같은데 이렇게 일방적으로 요구하면 따라야 하는가요?

 

답변 요지

임대차 계약에 있어서 차임은 당사자 간에 합의해야 효력이 있고, 임대차 기간에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때도 상대 방의 동의를 얻어야 합니다.

 

임대인의 월세 전환요구 통보는 일방적인 주장으로서, 임차인이 합의하지 않는 한 효력이 발생하지 않습니다. 임차인은 지금 당장 임대인의 요구에 대응하여 임대조건 변경을 협의할 수도 있고, 임대인의 요구를 거절할 수도 있습니다. 또한, 임차인은 임대 기간 만료 시까지 현 임대차계약 내용대로 이행하고, 계약을 갱신할 때임대인과 임대조건 변경을 협의해도 무방할 것입니다.

 

 

 

 

4-6. 임대인이 차임과 보증금을 5%씩 올린다고 합니다.

 

상담 요지

2020년 3월부터 강동구에서 계약기간을 2년으로 해서 상가를 임차하여 영업하고 있습니다. 2022년 1월에 갱신을 요구하였는데 임대인이 2022년 3월부터 차임과 보증금을 모두 5%씩 올린다고 합니다. 법적으로 차임과 보증금을 한꺼번에 올리는 것이 가능한 것인지요?

 

답변 요지

임차인이 갱신요구권을 행사해서 계약이 갱신되는 경우 임대인 또는 임차인은 조세·공과금 등의 증감, 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 인하여 차임 또는 보증금이 상당하지 않게 되었음을 이유로 상대방에게 차임 또는 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

 

상가건물임대차법에서는 증감 청구를 할 수 있는 대상을 ‘차임 또는 보증금’이라고 규정하고 있지만, 일반적으로 차임과 보증금 모두에 대하여 증감을 청구할 수 있는 것으로 해석하고 있습니다.

 

다만, 임대인이 임대료 인상을 요구할 때 임차인이 동의해야 할 의무는 없고, 양 당사자가 협의해서 결정해야 합니다.

만약 양 당사자가 임대료 증감을 합의하지 못하고 임대인이 임대료를 인상하기를 원한다면, 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회를 통해 도움을 받거나 법원의 소송 등의 구제 절차를 통해 해결할 수 있습니다.

 

 

 

 

4-7. 연체이자 12%는 너무 과한 것 아닌가요?

 

상담 요지

2022년 5월 임대인이 작성한 계약서 양식에 따라 임대차 계약을 체결했습니다. 그런데 계약 내용 중 월차임 연체 시 12%의 연체료를 부과한다는 내용도 있고, 월세는 선급 지급하는 것으로 약정했습니다. 임대인이 계약서를 인쇄해 오고, 이의를 제기할 만한 분위기 아니라서 계약서에 날인했습니다. 이런 불공정한 약정은 무효 아닌가요?

 

답변 요지

임대차계약의 내용이 사회질서에 반하는 등의 특별한 경우가 아니라면, 양 당사자의 합의는 원칙적으로 유효합니다. 상가임대료의 연체이자에 대해 관련법에서 상한 요율을 규정하고 있지는 않고, 월차임 지급에 대해서는 양 당사자의 합의가 없을 때는 민법에서 월말에 지급하는 것으로 규정하고 있습니다.

 

그러므로 임대인과 임차인의 월세 선지급 약정과 월차임 연체에 대한 연체료 약정은 특별한 사유가 없는 한 유효할 것입니다.

 

 

 

 

4-8. 임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우 임대인이 밀린 월세를 공제할 수 있는지요?

 

상담 요지

동대문구에서 상가건물을 소유하고 임대업을 하고 있습니다. 일면식도 없는 사람으로부터 1층 임차인의 보증금에 대한 채권양도를 받았으니 임대차 만료 시에 본인에게 보증금을 반환해 달라는 내용증명을 받았습니다.

그런데 임차인은 5개월째 월세가 밀렸고 영업이 지지부진하여 앞으로도 월세 받기가 쉽지 않아 보입니다. 앞으로 임대차보증금에서 월세를 공제할 수 있는지요?

 

답변 요지

부동산 임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급한 보증금은 임대료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등임대차 관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보합니다.

 

임차인이 다른 사람에게 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 임대인에게 양도통지를 하였어도, 임차인이 임대차 목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 연체차임 등을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있습니다.

 

 

 

 

4-9. 환산보증금 9억 원 초과해도 선순위 저당권이 없으면, 보증금을 보호받을 수 있나요?

 

상담 요지

강남에서 커피숍을 운영하고자 점포를 물색 중입니다. 환산보증금이 9억 원 초과할 때 상가가 경매 진행되면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다고 하는데, 저당권*이 없는 상가는 걱정 없다고 들었습니다. 맞는 말입니까?

 

답변 요지

임차인이 사업자등록을 마치고 확정일자를 받더라도 환산보증 금이 일정 금액(서울 9억 원)을 초과할 경우, 해당 상가건물의 경매 진행 시 말소 기준권리**의 후순위 임차인은 우선변제권이 없습니다.

 

하지만 임차인의 대항력이 근저당, 가압류 등 경매의 말소기준권 리보다 선순위일 경우, 경매 매수인은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 이때 임차인은 종전 임대차계약 내용에 따라 임차물을 사용, 수익 할 수 있으며 임대차 종료 시 경매 매수인에게 임대차보 증금의 반환을 청구함으로써 보증금을 보호받을 수 있습니다.

* 저당권 담보물권의 일종으로서 채권 자가 채무자 또는 제3자(물상 보증인)의 채무 담보로서 제공한 부동산 또는 부동산물권(지 상권·전세권)을 인도받지 않고 다만 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없는 때에 그목적물로부터 우선 변제를 받는 권리를 말한다(대한민국 민법 제 356조). 저당권은 약정담보 물권으로서 금융을 얻는 수단이 되고, 투자의 매개 수단이 되고 있다.

* *기준권리 부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸 하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다.

 

 

 

 

4-10. 월세 전환율처럼 보증금 전환율에도 법정한도가 있나요?

 

상담 요지

송파에서 보증금 3천만 원 월세 200만 원으로 학원을 운영 중입니다. 임대 인이 이번에 갱신할 때 목돈이 필요하다면서 월세를 100만 원으로 줄이는 대신 보증금을 올려달라고 합니다. 법정 월세 전환율을 그대로 보증금 전환율에 적용하니 월세 100만 원은 보증금으로 1억 원이라고 합니다. 이게 맞는 계산법인가요?

 

답변 요지

보증금을 월세로 전환하는 비율의 한도는 상가건물임대차보호 법에서 정하고 있지만, 반대로 월세를 보증금으로 전환하는 비율에 대해서는 정하지 않고 있습니다. 다시 말해 시장 금리에 따라 임대인 임차인 간 합의로 정하게 됩니다.

현재 월세전환율 법정 한도는 12%인데, 임대인은 이 비율을 보증금 환산에 그대로 적용해서 계산한 것으로 보입니다.

(100만 원 × 12개월 ÷ 12% = 1억 원) 임차인으로서는 보증금이 너무 많으니 줄여달라고 요구할 수 있고, 합의가 안 되면 보증금 전환을 거절할 수 있습니다.

 

<보증금 월차임 전환의 상한 요율 : 각 호 중 낮은 비율>

1. 대통령령으로 정하는 비율(12%)

2. 한국은행 기준금리 × 4.5

 

 

 

 

4-11. 임대인이 구두 합의를 부정하고, 임대료 증액을 요구합니다.

 

상담 요지

역삼동에서 보증금 8천만 원 월세 900만 원에 미용실을 운영 중입니다. 지난달 2년의 임대차 만료일을 앞두고 임대인과 같은 조건으로 2년 더 연장하는 것으로 전화 통화했습니다. 그런데 임대인이 재계약하기로 한 적 없고 계약서를 새로 작성한 적도 없다고 하면서, 점포를 비우든지 아니면 월세를 대폭 인상하겠다고 통보해 왔습니다. 월세를 인상해야 합니까?

 

답변 요지

임대차계약 내용에 관해 임대인과의 구두 합의는 원칙적으로 유효합니다. 그러므로 임차인은 전화 통화로 합의한 임대차 내용대로 이행할 것을 주장할 수 있습니다. 물론 양 당사자의 주장이 다르다면 임차인은 구두로 합의했다는 것을 입증해야 할 수도 있습니다.

 

한편, 임차인은 환산보증금이 일정 금액(서울 9억 원)을 초과하 더라도 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 의사와 무관 하게 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간 10년 동안 영업할 수 있습니다. 그리고 임차인은 그 기간 임대인의 일방적인 임대료 인상 요구를 거부할 수 있고, 오히려 임대료 감액을 요구할 수도 있습니다.

 

「상가건물임대차보호법」은 환산보증금이 일정 금액을 초과할 때임대료 인상에 대해 상한 요율을 규정하고 있지는 않지만, 임대인은 임대료가 합의되지 않음을 이유로 임차인을 내보낼 수 없으므로, 양 당사자는 원만하게 협의해야 할 것입니다.

 

 

 

 

4-12. 주변 시세보다 저렴한 상가의 임대료 인상 한도는 얼마인가요?

 

상담 요지

4년 전 임차인과 최초 임대차계약 체결 시에 주변에 공실이 많고 상권이 형성되지 않아 임대료를 저렴하게 책정했습니다. 현재 임대료는 보증금 3천만 원, 월세 200만 원이고, 주변에 비슷한 입지의 상가는 월세가 300만 원을 상회합니다. 4년간 월세 인상을 하지 않았는데 지금 인상할 수 있는 월세 한도는 얼마인가요?

 

답변 요지

보증금 또는 월세가 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에, 임대인과 임차인은 보증금 또는 월세의 증감을 청구할 수 있습니다.

 

임대료 증감 청구 시에 증액의 경우에는 5%를 초과할 수 없고, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 최소 1년이 지난 후에 증액을 청구할 수 있습니다.

 

따라서 해당 점포의 임대료가 주변 시세보다 저렴하더라도, 임대차 기간에 월세를 인상한 적이 없이 4년 만에 월세를 증액할 경우에 5%를 초과해서 인상할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

4-13. 환산보증금 9억 원 초과하면 5% 규정을 적용받을 수 없나요?

 

상담 요지

2021년 6월 30일부터 2022년 6월 29일까지 서울시 소재 상가를 보증금 1 억 원, 월세 780만 원으로 1년간 임대차 계약을 체결하였습니다.

임대인에게 계약갱신을 요구하였으나, 월세 5% 인상할 것을 요구합니다.

월세를 증액하여 갱신 계약을 하면 환산보증금액(서울시 기준 9억 원)을 초과하게 됩니다. 차후 갱신 계약 시 임대료 증액 상한선 5%를 적용받을 수 없나요?

 

답변 요지

코로나19 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 인하여 임대료가 상당하지 아니하게 된 경우, 당사자는 장래의 차임 또는 보증 금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다.

 

임대료를 증액하는 경우에는 5% 범위 내에서 당사자 간에 협의하여 결정할 수 있고, 임차인은 경제 사정의 변동에 따라 동결 또는 감액을 청구할 수 있습니다.

 

다만, 갱신 계약을 하면서 임대료를 증액하여 환산보증금이 일정 금액(서울시 9억 원)을 초과하는 경우에는 ‘상가건물임대차보호 법’에서 규정한 임대료 증액 상한 요율 5% 규정을 적용받을 수없게 됩니다.

 

따라서 월세를 증액함에 따라 환산보증금이 일정 금액(서울시 9 억 원)을 초과한 이후부터는 임대료 증액 상한 요율 5% 규정을 적용받을 수 없습니다.

 

 

 

 

4-14. ‘3기 연체’ 란 연체 횟수가 3번이 되는 경우를 말합니까?

 

상담 요지

보증금 2천만 원 월세 150만 원을 내는 임차인입니다. 매달 25일이 월세 내는 날인데, 영업이 어려워 제날짜에 못 내고 일주일이나 열흘 정도 늦게 내는 경우가 몇 번 있었습니다. 그런데 임대인이 문자를 보내, 3회 이상 연체 했기 때문에 앞으로 계속 이렇게 날짜를 못 지키면 계약을 해지한다고 합니다. 이렇게 며칠씩 늦게 내는 것도 3기 연체에 해당합니까?

 

답변 요지

질문하신 경우는 3기 연체에 해당되지 않습니다. ‘3기 연체’의 의미는 연체된 금액이 합산하여 3개월분 월세가 되는 경우를 말합니다. 위 사례에서 월세가 150만 원이니까 밀린 월세가 450만 원이 되면 3기 연체가 되는 것입니다.

 

월세를 자주 연체 했더라도 월세 일부라도 지급하면서 밀린 월세가 3개월분이 되지 않으면, 3기 연체에 해당하지 않습니다.

 

결국 3기 연체의 기준은, 연체 횟수가 아닌 연체 금액으로 보기 때문입니다.

 

 

 

 

4-15. 바뀐 임대인이 임대료를 터무니없이 올려달라고 합니다.

 

상담 요지

2020년 6월 종로에서 계약기간 2년으로 상가를 임차했는데 지난달 건물이 팔렸습니다. 임대차 기간이 1년이나 남았는데 바뀐 임대인이 월세를 50% 인상한다고 통보해 왔습니다. 임대인은 지금 임대료 인상에 동의하지 않으면, 1년 후에 임대료를 100% 인상하거나 저를 내보낸다고 합니다. 월세를 올려줘야 하나요?

 

답변 요지

사업자등록을 마친 대항력 있는 임차인과 임대인의 지위를 승계한 새 임대인과 사이에서 기존 임대차계약 내용은 그대로 유효합 니다. 그래서 임대차 기간에 계약 내용을 벗어난 임대인의 일방적인 요구를 임차인은 거부할 수 있습니다.

 

또한, 임차인은 전체 임대차 기간 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 임대차 만료 시 명도요구를 거부할 수 있습니다. 그리고 바뀐 임대인의 임대료 증액요구는 당장은 임대 인의 일방적인 주장으로 볼 수 있으며, 양 당사자가 원만하게 협의해야 할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

4-16. 계약 기간 중 임대료 인상 요구 가능한가요?

 

상담 요지

2021년 11월에 계약기간 3년으로 임대차계약을 했습니다. 영업 시작한 지이제 막 1년 되었는데, 임대인이 갑자기 5%의 임대료 인상을 요구합니다. 적법한 건가요?

 

답변 요지

임대인은 계약을 체결하거나 갱신한 다음 1년 이내에는 차임의 인상을 요구할 수 없습니다. 따라서 1년이 지났다면 계약기간 중이라도 임대인은 차임 인상을 요구할 수는 있습니다.

 

다만 임차인과 합의가 되지 않는다면, 임대인이 일방적으로 인상할 수 없습니다. 이는 임차인의 인하 요구에 대해 임대인의 동의가 없으면 임차인이 일방적으로 인하할 수 없는 것과 같은 이치입니다.

 

만약 임대인의 인상 요구 때문에 다툼이 생긴다면, 서울시 상가건 물임대차분쟁조정위원회를 통해 도움을 받거나 법원의 소송 등의 구제 절차를 통해 임대료를 확정할 수 있습니다.

 

 

 

 

4-17. 환산보증금을 초과하면 임대인 마음대로 올리는 건가요?

 

상담 요지

보증금 1억 원, 월세 900만 원에 병원을 임차하고 있습니다. 이번에 갱신할 때 임대인으로부터 보증금은 2천만 원, 월세 150만 원을 각각 인상한다는 통지를 받았습니다. 저희는 환산보증금이 9억 원을 넘는 임대차이기 때문에, 임대료 인상 한도 5% 가 해당 없다는 것은 알고 있습니다. 그러면 임대 인이 요구하는 대로 따라야 합니까?

 

답변 요지

환산보증금 9억 원을 초과하는 임대차에서도 임대인이 임대료를 마음대로 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 상가건물에 관한 조세, 공과금의 변동이나 주변 상가건물의 월세와 보증금의 수준에 맞춰서 올리도록 상가건물임대차보호법(제10조의 2항)에서 정하고 있기 때문입니다.

 

임대인이 주변 시세를 무시하고 5% 초과해서 인상 요구할 수 있으나, 임차인은 그것을 거부할 수 있고 임차인이 합의하지 않으면 임대료는 인상될 수 없습니다.

 

한편, 임대인은 법원에 임대료 증액청구소송을 낼 수 있는데, 법원에서는 당사자들이 제출하는 주변시세 등에 대한 자료들을 보고 판단할 것입니다. 따라서 임대인도 시세를 고려해 합당한 범위 내에서 인상 요구를 해야 할 것입니다.

 

 

 

 

4-18. 임대인의 5% 인상 요구를 반드시 따라야 하나요?

 

상담 요지

2020년 7월에 계약기간 2년으로 계약하였습니다. 계약만료일 두 달을 앞두고 임대인에게 계속 있겠다고 하였습니다. 임대인은 법에서 정한 한도라며 월세의 5%를 올려달라고 합니다. 싫으면 나가라고 하는데 임대인의 요구대로 5% 인상해야 하나요?

 

답변 요지

임차인이 임대차계약의 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유가 없다면 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없어 임대차계약은 법적으로 갱신됩니다. 이때 갱신되는 임대차는 특별한 사유가 없는 한 전 임대차계약과 동일한 조건이 됩니다.

 

임대차계약이 갱신될 때 임대인과 임차인은 임대료 증감을 청구할 수 있고, 이때 증액의 한도는 5%입니다. 임차인과 임대인의 합의가 있다면 5% 인상할 수 있지만, 만약 합의가 되지 않으면 임대인이 일방적으로 인상할 수 없습니다.

 

임대인이 일방적으로 인상하려면 “해당 건물의 조세 공과금 기타 경제 사정의 변동”으로 인한 인상 사유가 있음을 입증해 소송을 통해 판결을 받아야만 가능합니다.

 

 

 

 

4-19. 신탁등기 된 상가건물에서 임대료는 누구에게 지급해야 하나요?

 

상담 요지

2020년 6월에 최초 2년 계약하였고, 2년마다 갱신계약하고 있습니다. 이번에 갱신을 하려고 등기부를 확인해 보니 최근 부동산이 신탁되었다는 내용을 확인할 수 있었습니다. 신탁등기된 경우 원래 임대인에게 임대료를 지급해야 하나요, 아니면 신탁회사에 지급해야 하나요?

 

답변 요지

부동산이 신탁됐다는 것은 임차건물의 소유권자가 해당 신탁회 사로 변경되어, 임차건물의 양수인인 그 신탁회사가 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 신탁된 상가건물에서 임차인은 기존 임대 인이 임대할 권한이 있는지를 확인해야 합니다.

 

임대차 기간 중 신탁등기 된 부동산의 임대료 관련 사항은 위탁자 (임대인)와 수탁자(신탁회사) 사이 신탁 계약 시 합의되는 사항으로 이는 신탁원부를 통해 그 내용을 확인하실 수 있습니다.

 

신탁원부는 온라인으로는 발급되지 않고 등기소를 방문해서 발급받아야 합니다. 신탁원부의 내용을 확인해 보면, 기존 임차인은 위탁자(임대인)가 임대료를 수익 한다라는 규정이 있으면 임대인에게 그대로 지급하시면 됩니다.

 

 

 

 

4-20. 4년 만에 임대료를 인상하는 경우 인상의 한도는?

 

상담 요지

2018년 8월 마곡에서 계약기간 2년으로 상가를 임대한 후 현재까지 임대료 인상 없이 묵시적으로 갱신 중입니다. 요즘 경기가 좋아져 4년 만에 인상하려고 하는데 1년에 5%씩 계산해서 4년이니까 20% 인상이 가능한 가요?

 

답변 요지

임차상가의 환산보증금이 일정 금액(서울시 9억 원) 이하일 때, 임대인은 임차건물에 관한 조세, 공과금, 경제 사정의 변동으로 인하여 임대료가 상당하지 아니하게 된 경우에는 5% 이내에서 임대료 증액을 청구할 수 있습니다. 또한 증액 청구는 계약체결 또는 임대료 인상 후 1년이 지나야 가능합니다.

 

「상가건물임대차보호법」의 임대료 인상 한도 5%는 1회 인상할 때 그 한도가 5%라는 것을 의미하고, 그전에 1년마다 인상하지 못한 요율까지 합산해서 인상할 수 있는 것은 아닙니다.

 

즉 1년 만에 인상하든지, 몇 년 만에 인상하든지 한 번 인상할 때마다 5%를 초과할 수 없습니다. 따라서 4년에 한 번 인상하더라도 그 인상의 한도는 5%가 적용됩니다.

 

 

 

 

4-21. 5% 인상 요구를 거절하면 나가야 합니까?

 

상담 요지

이번에 2년 만기가 되어 갱신을 하려고 하는데 임대인이 월세를 5% 인상 요구합니다. 이 지역 상권이 전체적으로 어려워 올려줄 형편이 안 된다고 했더니, 법정한도 이내 인상이기 때문에 이를 거절하면 나가라고 합니다.

제가 임대인의 요구를 그대로 따라야 합니까?

 

답변 요지

임대인의 인상 요구를 반드시 따라야 하는 것은 아닙니다. 임대인의 요구가 경제 사정의 변동이나 주변 시세와 비교할 때 타당하지 않다고 판단되면 임차인은 인상률을 낮춰달라고 하거나 아니면 인상 자체를 거절할 수도 있습니다.

 

인상률에 대한 합의가 안 되면, 임대인은 인상을 관철하기 위해 법원에 소송을 제기할 수도 있습니다. 이때 법원에서는 패소한 측에 소송비용을 부담하라는 경우가 많습니다. 따라서 임차인으로 서도 임대인의 인상 요구가 어느 정도 타당하다면 이를 받아들일 필요도 있습니다.

 

한편, 소송으로 가기 전에 분쟁조정위원회에서 조정절차를 신청할 수 있다는 점 참고하시기 바랍니다.