상가임대차 원상회복 사례

상가임대차시 임차물의 감각비 및 수선비, 원상복구 비용, 사소한 원상복구 불이행과 보증금, 전 임차인의 시설 원상복구, 권리금 지급 후 원상복구 등에 대해서 알아봅시다.

 

 

7-1. 바닥 장판 닳은 것까지 임차인 책임입니까?

 

상담 요지

상가 임대차 기간 종료하여 임대인에게 상가를 인도한 상태입니다. 그런데 임대인이 바닥 장판이 시커멓게 변색하고 바닥 일부가 파손된 곳이 있다면 서, 임대차보증금에서 보수비 50%인 50만 원을 공제하려 합니다. 수리비를 임차인이 부담해야 합니까?

 

답변 요지

일반적으로 임대인은 임차물의 감가상각비나 수선비 등의 필요 경비 상당을 임대료에 포함하여 임차인으로부터 받습니다. 그래서 임차인이 통상적인 방법으로 사용, 수익 한 후 생기는 임차목 적물의 상태 악화는 당사자 간 별다른 약정이 없는 한 임대인이 부담합니다.

 

물론 임차인의 귀책사유로 임차물이 훼손됐다면 임차인이 수리 책임을 져야 할 것입니다.

 

그러므로 바닥재 변색 및 바닥 파손이 임차인의 통상적인 사용으로 생긴 것이라면 임대인이 부담해야 하며, 임차인의 과실로 인한 것이라면 임차인이 부담해야 합니다. 임대인과 원만하게 협의하는 것이 좋을 것으로 보입니다.

 

 

 

7-2. 임대인이 일방적으로 원상복구 비용을 공제하려고 합니다.

 

상담 요지

저는 2년 전 9평 정도 가게를 임차하였고 계약 종료일인 2022년 5월 10일로부터 3개월 전에 재계약 의사가 없음을 건물주에 통보하였습니다. 만기 후 임대인은 원상회복이 되지 않았다고 하면서 일방적으로 원상회복 비용 100만 원을 공제하고 나머지만 반환해 주었는데, 부당한 행위가 아닌지요?

 

답변 요지

부동산 임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차 보증금은 임대차 관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 그래서 임대인은 임차인이 원상복구 의무를 다하지 않았을 때 임차 인이 부담할 원상복구 비용 상당의 손해배상액을 반환할 임대차 보증금에서 당연히 공제할 수 있습니다.

 

하지만, 임차인이 원상복구 의무를 다했음에도 불구하고 임대인이 일방적으로 보증금에서 원상복구 비용을 공제했다면, 임차인은 임대인에게 받지 못한 보증금 반환을 요구해야 할 것입니다.

 

만약 임대인과 임차인의 주장하는 바가 다르다면, 임차인은 소송 등의 구제 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

 

 

 

7-3. 사소한 원상회복 불이행할 때, 임대인이 임대차보증금을 돌려줘야 하나요?

 

상담 요지

임대차계약이 종료되고 상가를 건물주에게 반환했습니다. 그런데 건물주가 상가 바닥이 파손되었다고 하면서 보증금 3천만 원을 돌려주지 않고 있습니다. 동일한 바닥 자재를 구하지 못해 그 부분만 공사를 마무리 못 했는 데, 이런 사소한 것으로 건물주가 보증금 전액을 돌려주지 않는 것이 정당한 것입니까?

 

답변 요지

임대차보증금에 비해 불이행한 원상회복 의무가 사소한 부분일 때, 임대인이 임대차보증금 전액을 반환하지 않는 것은 부당하다고 보는 것이 일반적입니다.

 

임차인이 단지 원상회복 의무의 일부분을 이행하지 아니한 채 상가 건물을 반환한 경우, 임대인은 임차인이 원상회복 의무 불이행한 손해배상액 부분의 비율로 임대차보증금 일부를 반환 거부할 수 있을 뿐입니다.

 

임대인은 특별한 사유가 없다면 임대차보증금에서 임차인이 원상회복 의무를 지체하고 있는 바닥공사 비용 등을 제외하고는 임차인에게 돌려주어야 할 것입니다.

 

 

 

7-4. 전 임차인의 시설까지 철거하고 원상복구를 해야 합니까?

 

상담 요지

전 임차인이 설치한 시설을 포함한 점포에 권리금을 지급하고 인수해서 임대차계약을 했습니다. 임대차 기간이 만료하면서 임대인에게 해지 통고를 했는데, 임대인이 이전 임차인의 시설까지 철거하는 ‘원상복구’를 요구합 니다. 제가 전 임차인 이 설치한 시설까지 철거하고 원상복구를 해야 하나요?

 

답변 요지

임차인은 임대차 종료 시 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다. 그리고 원상회복에 관한 별도의 특약이 없는 한 임차인은 원칙적으로 임차인이 개조한 범위 내에서 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 됩니다.

 

임대차계약 체결 당시 계약의 성립 동기 및 경위, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여, 임차인이 전 임차인의 시설까지 철거한 다는 등의 명시적, 묵시적 약정이 있는 특별한 경우가 아니라면 임차인은 본인이 입점할 당시의 상태가 원상복구의 기준이 될 것입니다.

 

 

 

7-5. 권리금 지급하고 가게 인수 후 원상복구 범위는?

 

상담 요지

최초 입점 당시 권리금 3천만 원을 지급하고 커피숍을 인수하였습니다. 임대차 계약서에 “임차인은 계약이 종료된 경우 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.”라는 약정을 하였습니다. 임대인은 계약 종료 시 기존 커피숍 인테리어를 전부 철거하고 최초의 분양 상태로 회복해 달라고 합니다. 특별히 시설을 설치하지도 않았는데 기존 시설물까지 철거하고 원상 복구해야 하나요?

 

답변 요지

원상회복에 관한 별도의 약정이 없다면, 임대차가 종료할 때 임차 인은 본인이 개조한 범위 내에서 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하는 것이 일반적입니다.

 

임대인은 임차인이 전 임차인에게 권리금을 지급하고 시설 등을 인수하였다는 이유로, 전 임차인의 시설까지 철거하고 원상 복구할 것을 주장할 수는 있습니다. 하지만 다른 사유 없이 임차인의 권리금 지급 후 시설 인수만을 이유로 임차인이 이전 임차인의 시설까지 원상복구 책임을 질 것으로 단정하기는 어렵습니다.

 

그러므로 임차인은 당장은 추가 시설한 범위 내에서 원상복구 후임대인에게 보증금반환을 청구할 수 있으며, 계약체결 시의 전후 사정, 권리금 거래에 대한 임대인의 인지 및 원상복구에 대한 특약 여부 등을 종합적으로 검토할 필요가 있습니다.